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　　此刻，上海不是史上最嚴限購嗎？

　　外埠戶口、不滿5年社保，不是1套都不克不及買嗎？

　　就算有知足上海購房標準的，最多2套，不是嗎？

　　最多能買10套？上海璞園信義市、中內環、70年產權、300萬~1000萬、純室第的二手房？

　　是的，最多能買10套，可以1套1套買。假如你初次買房，可以申請按揭存款，利率9折，最快10天可以放款。

　　買這些屋子有什麼精心的前提嗎？

　　是什麼屋子，與市道市情上的二手房有何差異？

　　為什麼不限購？

　　在哪裡買？怎麼買？貧苦嗎？

　　屋子有什麼問題？安全嗎？

　　這篇文章從7個方面，周全剖析瞭這種不限購的、70年產權的、純室第二手房。

　　望完這篇文章後，

　　你會對這品種型 & 同類型的上海不限購的屋子有一個周全的相識；

　　你會比中介專門研究；

　　你會了解怎樣購置這種不限購的屋子；

　　你會了解怎樣安全的買到性價比高的不限購的屋子。

　　本文梗概

　　5688字

　　讀完共需

　　5分鐘

　　上周四，忽然接到老共事的德律風，約進去用飯。

　　剛坐下，水還沒喝一口，他就噼裡啪啦的開問瞭。

　　肖然，你去職快5年瞭嘛？M說，這幾年你在做房產，買瞭不少屋子，往年幫她買瞭第3套。她還說，本年獎金發上去後會再買一套，是真的嗎？

　　——是的，上周M跟我說的，曾經在選屋子瞭，規劃1月份脫手。

　　這是什麼屋子？我能買嗎？怎麼買？貧苦嗎？安全嗎？…………

　　註：2008年，我（肖然）、J（找我進去用飯的傢夥）、M，差不多同時入進公司，還一路做過名目

　　喂~~喂~~老共事5年未見，不該該先喝品茗、敘話舊？一來就“逼問”，這什麼情形啊？！

　　J說，此刻沒空、沒心思，你先搞定我這事，再來品茗、飲酒、用飯、話舊，所在你定，錢我付。然後我就餓著肚子，被整整“逼問”瞭一個多小時，不聲明白都不給吃！！

　　買這些屋子有什麼前提？我可以買嗎？

　　買這些屋子有兩個前提：

　　1. 你得有成分證（中國版的） Or 臺胞證

　　2. 你得有錢，至多要有150萬現金

　　隻要你對勁以上前提，不管你是不是上海戶口，不管你有沒有上海購房標準，不管你是在上海事業仍是外埠事業，都可以買這些屋子。

　　J：我南京戶口，加上年關獎有300多萬現金，能買？

　　——是的，可以買。300萬的話，最高可以買一套700W以內的，詳細要望過你的征信和流水才了解。

　　什麼屋子不限購？與平凡的二手房有何區別？

　　這種不限購的二手房是法拍房，全稱司法拍買房，是一種比力特殊的二手房。

　　今朝一線都會隻有上海，隻有上海不限購！

　　北京、廣州、深圳的法拍室第所有的和二手房的購置政策一樣，嚴酷限購。

　　2017年4月尾北京法拍房從不限購釀成限購瞭，深圳&廣州也是限購的，上海法拍房不限購這個口兒，也不了解會不會關失，什麼時辰關失。

　　假如你想買的話，就要絕快動起來。

　　法拍房與平凡二手房有哪些差異？

　　望下圖，咱們從房源、生意業務對象、生意泰御業務流程、付款方法、存款、交房等買房中最焦點的6個方面逐一對照剖析。咱們來總結一下，關於法拍房與二手房的差異。

　　法拍房最年夜的上風：不限購，隻要你有中國的成分證 OR 臺胞證，就可以買上海的法拍房；

　　生意業務流程 & 存款：二手房差異不年夜，隻是在一些細節及資料方面，有些差異；

　　房源信息 & 生意業務對象：比二手房更有公信力、更公然通明；

　　法拍房最年夜的難點：在於付款時限很短，隻有7~15天。

　　購置法拍房要有必定的才能 & 目光辨認那些是真實膠葛，那些是“假”的，真實就拋卻，“假”的便是機遇。

　　J，你梗概的相識一下，比力主要的點我會逐一講給你聽的。

　　在上海法拍房市場，呆瞭三四年，前前後後買過二十幾套，實戰履歷還可以。

　　肖然，說到不限購的屋子，比來常接到中介的德律風，跟我推舉迪士尼的商展，另有一些飯店式公寓，據說也是不限購的，與法拍房比擬，買哪個更好？

　　在上海，不限購的不動產有3種，便是法拍房、飯店式公寓和商展。

　　飯店式公寓和商展最年夜的劣勢便是，發售的時辰稅費高達20%~40%，並且銀行給的存款也要比二手房（室第）少良多。

　　這些法拍房，你賣的時辰已是平凡二手房瞭，到時辰可比飯店式公寓&商展不難得多。

　　並且，從已往10年的行情望，漲幅最好的仍是純室第。

　　再說，迪士尼的那些商展我了解的，離迪士尼比力遙，將來能不克不及成長起來，還未知。

　　橫豎，咱們做投資的素來不買飯店式公寓及商展，隻買純室第，你感到買阿誰更好？

　　J：這麼一剖析，我感到仍是買法拍房好，買70年產權的純室第！！

　　在哪裡買上海的法拍房？

　　天下的法拍房，年夜部門在這幾個平臺上宣佈：

　　1、淘寶司法拍賣

　　2、上海公拍網

　　3、京東司法拍賣

　　4、人平易近法院官司資產網

　　註：他們隻是平臺，法拍房的生意業務對方，還是法院。

　　上海的法拍房70%擺佈的房源在公拍網，別的另有一些在淘寶上。

　　一切人望到的信息都是一樣的，沒有任何差異。假如有人說，他們手上有特殊渠道的不限購的屋子，假如在這幾個網上找不著，你就要當心瞭，可能是lier。

　　怎麼買上海的法拍房？

　　關於怎麼買，咱們明天隻講公拍網的操縱，其它幾個平臺差不太多。

　　J：望起來容易嘛~

　　肖然：是的，假如所有的流程都能經由過程線上辦完，那真的很是簡樸。不外，隻有參拍等事業移到瞭線上，中標後的事業，所有的得由當局機構共同能力打點，生意業務流程不復雜，可是打點起來就不是那麼不難瞭。就以中標到審稅過戶這一段來說，會產生的事可多瞭。

　　給你一個案例嘛~~

　　上周，幫人拍瞭套屋子，付全款是中標後第15個事業日前（中標當天年一天），算瞭一下是1月12日下戰書四點前。

　　以中標人的情形，可以做首套首貸，也便是說隻要付3.5成首付，其它的部門銀行按揭付就好瞭，隻要在12號前到指定帳戶就可以。

　　但，這套屋子是委托拍賣行拍賣，打點按揭需求拍賣行提供以下這些資料

　　——法院拍賣通知佈告（拍賣行蓋印的）、委托拍賣書（拍賣行蓋印的）、拍賣公司的業務執照&法人成分證及放款帳號確認書（拍賣行蓋印的）

　　當咱們付瞭3.5成的房款，問他們要這些資料，死活不給，矢口不移說全款沒到位，這些資料不園周綠克不及給！！

　　拿不到資料，咱們怎麼辦存款，別的6.5成的錢怎麼搞定？！

　　最初把我搞毛瞭，間接打瞭履行法官的德律風，才把這事給搞定。

　　註：二個月前，我買過一套這個履行法官賣力的屋子，由於一些事打過幾回交道，留瞭聯絡接觸方法。這套屋子拍上去後，了解又他賣力的，就提前打瞭個德律風，沒想到第二天就用上瞭。

　　我不熟悉法官，假如碰到這種事，要怎麼辦？

　　你可以往法院上訴，不外一來二往的，時光肯定延誤瞭，按揭能不克不及在12號前打點都不了解，更不消說12號前存款放上去。

　　肯定得本身籌錢，或找墊資公司墊資。假如墊資的話，每100萬元每月利錢2萬，600萬就要12萬，就得多花12萬瞭。（這套屋子存款650萬，墊資月利２分，已是最廉價的瞭）

　　這麼貧苦，你一般怎麼處置？

　　上海拍賣辦事機構今朝共有46傢，此中有5~6傢長短常難打交道的，假如挑中的屋子是他們公司賣力的，屋子一般就拋卻瞭，橫豎也不多，屋子其實不錯就提前經由過程熟人先容，先把前提談好。

　　本年上線10傢新的，到不會難堪信義之星咱們，便是沒履歷，需求教他拿什麼資料，以及怎麼拿。假如本身都不認識的話，那辦來就折騰瞭。

　　J：橫豎我的屋子你搞定，你賣力幫我避開這些貧苦；假如碰到，你賣力處置。

　　肖然：行，上海法拍房前前後後買瞭二十幾套，讓我總結進去一套方式，可以規避80%以上的問題&風險，一會講給你聽。（便是下一個問題的謎底）

　　這些屋子有什麼問題嗎？安全嗎？

　　法拍房中，有問題的屋子會比力多一點。

　　上周，咱們對2017年上架的2384套法拍屋子（純室第）入行過火析，情形如下：

　　23%的法拍房是1樓、或屋子自己有比力年夜的瑕疵；

　　11%的法拍房是東騰千里高於市場價成交，有些甚至高於市價20%，前段時光成交的那套聯洋的二房便是這種情形；

　　5%擺佈的法拍房長短常難清場，也便是說良多年後能力拿到屋子（運用權）

　　綠舞從成交數據剖析來望，隻有41%的屋子不錯，且成交價在市價以內。

　　以是，在法拍房市場，能在公道的费用內買到比力好的屋子，這真是一門手藝活。

　　以是，想買到性價比高的法拍房，最主要的是要找到這41%的屋子，並且要避開別的59%有問題的屋子。

　　找屋子，找到這41%屋子，便是買法拍房的樞紐地點。

　　3年、16套法拍房購房履歷，讓我總結出一套實用、有用，但很是嚴苛的選房體系。

　　此刻，咱們本身買的每一套法拍房，都是經由過程這套體系選進去的。

　　第一個步驟：用9年夜選房資格來篩選，詳細內在的事務見下圖。

　　第二步：讓更專門研究的人做專門研究畛域的審核 & 判定

　　這此中的三小我私家，會在泛起你的購置辦事流程中，有些專門研究層面的剖析及講授，會在VIP辦事群中與你一對一溝通。

　　別的一個年夜伽，不等閒泛起，隻提供專門研究畛域的支撐。

　　制訂這麼嚴苛的選房資格，目標隻有一個：屋子要順遂、安全的買到並拿到；將來有一天，假如你急用錢，這套屋子要比力不難變現，不管是從銀行存款仍是在二手房發售。

　　凡是如許選進去的屋子，漲幅會高於市場均勻程度，並且有極高的保值才能。

　　經由過程如許選進去的屋子，具備較優的保值、增值及較疾速暢通流暢變現才能，是年夜部門平凡購房者及投資人所需求的。

　　以上便是咱們規避風險最主要、最實用的方法，經由過程如許的方法能規避失80%~90%法拍房常規風險。

　　咱們的辦事資格是：

　　不推舉本身不買的屋子

　　讓專門研究為安全辦事

　　法拍房最浩劫點：全款怎麼破？

　　關於法拍房付款，分三種情形：

　　全款：比力合適500萬~1000萬現金人士的操縱；

　　首付+按揭：合適有按揭天資的人。首套首貸，按揭6.5成；二套，按揭3成，與二手房的存款規定一樣。

　　難御活水點：10天內放款，後期事業需很是的嚴謹。

　　墊資全款再典質：合適沒有按揭天資，資金200萬擺佈的人士，關於這品種型的操縱，上面有案例。

　　難點：這種操縱是難度最年夜的，可以說是資金面風控最難、最復雜的一種。要經由過程這種方法買法拍房，起首屋子不克不及選錯，其次便是要快，出裁定要快、流程要快，存款放款要快，專門研究要求較高。

　　J，你今朝手上有300萬現金

　　假如隻用手上現金購置，隻能買一套250萬擺佈的屋子，抉擇面會很是昇陽Grand少，更買不到好屋子，以是全款這種土豪級的操縱，資金至多要500萬以上，不合適你。

　　按揭比力合適首套首貸的，這是你的第三套，也不合適；

　　比力合適你的是，墊資全款再典質，這種操縱是難度最年夜的，可以說是資金面風控最難、最復雜的一種。要經由過程這種方法買法拍房，起首屋子不克不及選錯，其次便是要快，出裁定要快、流程要快，存款放款要快，由於天天你都要付好幾千的墊資費。操盤者需有豐碩的履歷國美信義花園、極為嚴謹的事業流程及面臨問題機動實用的解決問題的才能。別的，就要過年瞭，全款再典質的，我不提出此刻脫手，可以在年前最初那一周脫手，假如有好案子，要否則咱們就年後再操縱嘛~~墊資跨年的話，你的壓力年夜，我也是，年都過欠好，分歧算。

　　我本身買的屋子，基礎上是第三品種型，在這方面吃過虧，交過膏火的。

　　你望到上面這張圖，最上面的那8張流程圖，是我交瞭近100萬膏火後總結進去的，每一張PPT花瞭12.5萬！！

　　J，購置一套法拍房，對你來說隻有7步，可能需求餐與加入5次線上會議，抽出3.5地利間辦生意業務相干的事，可是我卻要整整54步，如許能力安全、流利、高效的走完整流程。

　　以上便是我規避風險、把持風險、應答風險的一切措施，我本身也是這麼買法拍房One Park Taipei元利信義聯勤的。

　　假如你真想買法拍房，提出你過年前後脫手，這個時辰不難用比力好的费用買到好屋子。

　　假如你想買的話，最好提前預約，我每個月隻做10單，多瞭就要排到下個月，1月份今朝已設定瞭6單，2月份也設定瞭3單瞭，你要預約下訂1月仍是2月份的呢？

　　J：我要預約下訂2月份的，有合適的屋子嗎？

　　——2月份500~800W的屋子共上架瞭34套，咱們從中選出瞭9套還不錯的屋子，歸頭我把房源清單發你，你了解一下狀況有沒有中意的。

　　別的，你需求填一份《購房信息表》，並預備好伉儷兩的征信講演及12個月的銀行流水，我需求在這些信息基本下去為你定制詳細的購房方案提出書。你梗概什麼時辰能把這些信息預備齊備？

　　J：3天內

　　——那好，收到你的資料後，我需求往核實存款及墊資方案，3天後咱們開第一次會，把你的方案定上去，並初步遴選合適的房源，OK？

　　J：OK！找事業職員提交資料，對嘛。

　　假如你也想在上海購置法拍房

　　在法拍這條路上，咱們肖然學房產團隊曾經索求瞭3年多的時光。

　　市場上永遙缺少機遇，隻是缺乏發明機遇的目光以及協助你的輔佐。假如你抉擇好瞭，咱們違心與你並肩偕行。

　　法拍不限購，咱們與你偕行
　　置信年夜傢在望完上述的內在的事務後來應當曾經對法拍房有瞭必定的認知和相識，假如你由於被限購，又想上海置辦房產 ，假如您想投資，置信法拍房都是不錯的抉擇！

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