謝逸楓/文
手上有60萬以上的購房者在廣州買房，首付才是要害青塘四季，性價比與貶值潛力是重點。關於首付200萬以上的河漢、越秀、海珠、白雲、番禺、黃埔、荔灣的區域，首付是高門檻。筆者提出你可以斟酌選擇廣佛、廣清板塊，還可以選擇增城、從化、南沙、花都買房，其首付、總價都是全市最低的門檻，總價低、首付低，其房價支出比是全市最公道的。
值得註意的是廣佛、廣清板塊，增城、從化、南沙、花都的地鐵、公共car 、城軌、高速、公路的基本舉措措施、貿易與生涯及教導、醫療配套的成熟，完整不消煩惱間隔、時光、生涯本錢等題目。曩昔幾年，這些凹地的價值直接表現出來瞭，外來地產商的進進與當地的房企競爭越來越價值。地價、房價曩昔十年翻倍。是以，持久持有與剛性的購房朝陽春城者，提出早買房。
其一是增城的地價水漲船高。2013年廣園疾速路的守舊，13號線、21號線地鐵的守舊，增城一向不竭吸引廣州全市購房者的眼光。最要害是地價的一路上升，地盤供給的迸發，成為成交量最年夜一品院的區域。自2017年起，增城每年土市涉宅地的成交總建均跨越300多萬，2019年更是賣出400多萬天量地盤修建面積，此中商品室第地塊成為最多。
自2016年以來，增城算計勝利出讓74宗涉宅地，以新塘板塊出讓最多，5年時代成交21宗宅地，其次為荔城板塊與中新板塊，均出讓17宗宅地。自2016年以來，增城算計勝利出讓74宗涉宅地，以新塘板塊出讓最多，5年時代成交2慕翰大樓1宗宅地，其次為荔城板塊與中新板塊，均出讓17宗宅地。排名TOP3的三宗相鄰地塊均被碧桂園斬獲，算計總價約112億元。
今朝已建成商品室第項目碧桂園雲頂，主推87-早安小米142㎡三居室和73-99㎡二居室，售價2.5萬/平方米。依照樓板價TOP10可看出，上榜最多的是新塘板塊，其次為荔城板塊。而從房價數據看，不出不測的，新塘板塊以21199元/平排增城第一，排名第二的是荔城板塊，成交國家學院均價為19484元/平；第三名則是朱村板塊，成交均價為18253元/平。
其二是增城的供求兩頭年夜，庫存總體偏年夜。2016年來增城商品室第的年景交面積高達200多萬，室第均勻成交量2萬多套。正常情形下，增城區地盤市場供給速率，是高於室第市場的往化速率。凡是，增城區的往化速率基礎是高於廣州市均勻程度。增城區的室第往化周期逐年遞增，截至2020年8月底，增城區今朝新房庫存18107套，往化周期為10.8個月。
5年時代，增城一手室第供給11.6萬套，網簽成交11.7萬套，供求均衡。從各類面積段的供給量、成交量看，可知90-110㎡面積段戶型5年間一手室第供給4.2萬套，網簽成交4萬套，亦成為購房“我不敢相信。我聽說他已經破產了，他很慚愧把他帶上來了群體在增城置業的首選。70-90㎡面積段銷量排名第二，近5年一手室第供給3.1萬套，成交3.2萬套。成交套數第三名，則是110-125㎡面積段，成交2.1萬套。
增城的庫存年夜，將來樓市上升的空間，在於生齒增加與購置力加強及區域計劃、路況、教導、醫療的配套完美，財產構造的調劑及企業多少數字的增添，別的是當地的住房改良需求及外來購置人數的比例進步。2019年增城常住生齒已達126萬人，依照生齒引進多少數字看，2016年以來增城引進11.48萬人，生齒引流速率排在全市第四名，前三名順次是白雲、番禺、河漢。“昨晚在股權坐下，對的事美麗殿情，所以只好開個家庭會議！”小甜瓜嚴肅坐在沙發上交談
增城，作為廣州東進的“橋頭堡”，把握路況“鑰匙”，定位為粵港澳年夜灣區蘋果村的焦點路況關鍵。今朝增城已結構“九條地鐵，七條鐵路及站場，五條城軌，三座路況關鍵”的年夜網。今朝增城舊改村項目算計46個，已中標項目達23個。標志著，增城將迎來成片改革，全體財產、室第計劃，將會為增城樓市發明必定的貶值空間。
今朝增城已在加速廣州科技教導城扶植，此中廣州科技教導城一期項目已於往年末開工，一期項目包含13所市屬個人工作院校（含技校）、路況及市政配套舉措措施、安頓區、四至公園等，可包容先生約12.9萬人。項目估計2022年6月底前完成一切校區施工並交付黌舍。可見，增城的遠景非常不錯，審議經由過程的《廣州市增城副中間計劃》表現，將來增城作為宜居新城，加年夜生齒集聚力度，承接廣州外來職員的棲身需求。
其三是增城的房價一路下跌。2016-2020年時代，增城一手室第勁銷11.7萬套，排名廣州第一，且與第二名黃埔區（成交7.2萬套室第）拉開近三萬多套的差距戀戀新薇閣，當之無愧的“銷冠”。十年成長，十年超出，從2011年的7916元/㎡到2020年的19100元/㎡，增城可謂是“洗心革面”。即便增城房價漲到2萬/平，照舊是廣州房價凹地，具有必定的貶值潛力。
曩昔5佳鋐京戀年間增城一手室第均價顯明低於廣州市成交均價，截至2020年8月中旬，增城一手室第成交均價為19100元/平，廣州成交均價則是26991元/平。且從柱狀圖能看出，兩者價錢相差近6000到8000千元/平，可以說年輕一代購房置業的第一選擇。同時，跟著地鐵13號線、21號線的陸續守舊，增城更是吸引瞭大量購房者。
廣州11個行政區中，增城單個區域每年景交量占廣州總額的26%已经成为一个傻瓜。以上，2020年亦是作出占比29.3%的事跡。吸引多傢房企進駐，重要的緣由在於增城的舊改和廣州台灣東邊路況關鍵。截名座花園至2020年第二季度，增城算計有21個已中標的舊村改革項目，改革面積高達1530萬平方米，吸引方圓地產、新世界中國、吉兆業、中國恒年夜等房企進駐增城，介入舊改一起配合。
除舊改上風外，增城依托台灣東邊路況關鍵、增城客運站及地鐵13、21號線等軌道路況的扶植，以及廣州第二機場等推動，都為增城成長帶起源源不竭的機會。不只有這灣區三年夜路況關鍵，9軌交匯的新塘站、4軌交匯的增城站和本年行將守舊的增城西站，同時設置裝備擺設瞭中國首個TOD工程-新塘關鍵，此站點亦是穗莞深城際和廣深鐵路中的站點之一，經由過程城軌達到深圳不外1個小時。
且增城與深圳直線間隔約80公裡，沿著珠三角環線高速或廣深高速，亦能疾速達到深圳郊區。除此之外，增城區將新增20號線、27號線、28號線及幹線。同時再次引進7條軌道，5條國鐵和2條地鐵（地凱撒宮廷鐵16號線、東莞4號線廣州段）。增城到廣州中間城區將新增疾速通道，將來完成半小時達到河漢中間區。最新新聞在8月初，增佛高速公路增城至河漢段（增天高速）開端第一次環評公示。
其四是從化被低估瞭，房價4年漲127%。2015年8月12日，從化正式脫失落“市”的成分，以近2000平方公裡的地盤成為廣州面積最年夜的區。至此之後，房價開端“斜線”下跌。數據顯示，2015年，從化房價還處於萬龍東世家元以下程度。可是，撤市設區之後，2016年，從化房價正式衝破萬元年夜關，到達10487元/㎡。在2018年末14號線通車之後，從化房價再次下跌，一年便漲瞭2300元/㎡。
從撤市設區之後的4年，從化房價翻瞭一倍，下跌127%。在目標盤中，尤以地鐵盤漲幅最年夜。14號線在從化區域的5個站點沿線10個地鐵盤發明，在三年的房價居城市數據變更中，此中8個盤房價下跌。此中，房價漲幅最高的是從化客運站的名城禦景世嘉，3年房價從7000元/㎡漲到瞭18000元/㎡，涵舍漲幅157%，個體地鐵盤往到2萬+。從化，信任不少人的第一反映就是遠、偏、不發財。
珠江壹城從7800元/㎡漲到瞭18000元/㎡，漲幅131%。這些地鐵盤中，除瞭間隔地鐵站比擬遠的疊翠軒、珠光山川誠品房價稍低之外，其他樓盤房價已接近2萬/㎡，最高的萊茵水岸已往到2.1萬/㎡。從化房價的下跌，除華麗新貴NO2瞭撤市設區以及14號線通車的利好影響之外，區域配套以及路況不竭完美和經濟財產的成長也增進瞭房價的下跌。
路況逆襲，從化行將周全迸發。自從2017年14號線守舊美麗家園之後，從郊區到從化所花的通勤時長年夜年夜延長。要了解，從河漢搭地鐵到常識城，需求坐21個站，總時長一個半小時。從河漢搭地鐵到從化，不外14個站，總時長不到1小時。除瞭曾經守舊的14號線之外，從化的路況路網也行將迎來周全進級。今朝，從莞深高速已落成，深圳到從化隻需80分鐘。
曾經進進計劃階段的14號線三期，守舊後從郊區到從化的通勤時光將被延長至半小時。地鐵16號線應北延與14號線銜接，將來在增城南部與東莞地鐵銜接，構成珠三角東翼軌道路況環線。1月4日，清遠城鄉計劃網站頒布瞭《清遠市城市總體計劃（2016-2035年）》批後通知佈告文件。說起，廣州與清遠之間還多瞭一條城際軌道——清從增莞深城際，串聯清遠、從化、增城、東莞、深圳。買通珠三角多地的汕湛高速、貫串廣州北至河源東的廣河客專也縣府美學苑行將守舊。
地鐵、高鐵、機場慕朵微風來瞭，從化路況越來越方便。路況方面，14號線一期已於往年末守舊，坐地鐵可中轉郊區。備受關註的北部快線也有新新聞，總長約62.921公裡，橫跨從化區、黃埔區、白雲區。守舊之後，從北部常識生態區到珠江新城的隻需35分鐘。除瞭北部快線之外，還有G94高速珠三角環線、京港澳高速、廣從疾速改革路、汕湛高速公路、年夜廣高速、廣連高速、廣州北三環高速等高速要來。
從化將要建高鐵站。廣州至河源的高鐵被就被列進《廣東省綜合路況運輸系統成長“十三五”計劃》，廣河高鐵成為從化的首條高鐵。繼廣河高鐵後，贛廣高鐵也擬設從化站，估計在2020年守舊。別的，起自湛江、時速350公裡的梅湛高鐵也將在從化設站。除瞭地鐵、高鐵通從化外，從化在2020年前將建成通用機場。
《廣州市通用航空成長計劃（2016－2030年）》，計劃在2020年以前，分辨在南沙區和從化區計劃結構1個一類通用機場。還將摸索空中綠道旅遊，構成多條高空觀光線路。當然，除瞭有路況加持，從化的生態宜居、房價低窪、不限購，每一點都能成為剛需置業者眼中的噴鼻餑餑。
從化房價的下跌，除瞭撤市設區以及14號線通車的利好影響之外，區域配套以及路況不竭完美和經濟財產的中正大第成長也增進瞭房價的下跌。500強落戶、高鐵機場行將建成，從化迎來迸發。4月2日，從化區舉辦2019年財產項目所有人全體開工典禮，當天介入所有人全體開工典禮的項目共16個，總投資102億元，建成投產後講跨越416億元。
蘇寧華南電商總部、立白團體華南立異智能生孩子基地、廣汽比亞迪新動力等企業進駐從化。總投資額超200億，估計產出跨越400億。今朝，LG安康生涯、亨氏中國總部、阿裡安康等大量世界500龍鳳一品花園強企業落戶從化。涵蓋瞭生物醫藥、新動力、新資料和智能設備四年夜財產。
2018年，從化合計引進項目75個，投資總額564億，估計產值達978億，生物制藥、智能設備、新動力等新興財產2018年產值增加130%，助力全區稅收三年翻番。至此，從化千億財產群已浮出水面。年夜範圍財產群帶來的，不隻是可見的GDP，還有大批失業機遇。跟著人才與休息力的流進，大批置業需求也隨之而來。
其五是南沙年夜迸發，深圳、東莞樓市調控加碼。2020年行將曩昔的9月，南沙的新房網簽再次跨越瞭增城。數據顯示，截至到9月28日，廣州新房共網簽15318套。此中，南沙以網簽6371套位列榜首，以2116套的上風再次登頂首位。這是繼上個月南沙成交初次跨越增城後，持續二次跨越傳統的網簽年夜戶。
自深圳、東莞收緊樓市調控，部門購房者把目光轉移到廣州之後，南沙樓市就開啟瞭“暴走”的形式。緊接著在9月中旬，南沙放松瞭人才購房政策。持有廣州市人才綠卡，或許南沙人才A卡或b卡或許本科及以上學歷，在南沙任務進修，合適以上前提之一的，不論廣州其他區有房無房，有幾套房，隻要南沙無房，都能再買一套，無需社保。
各類利好安慰下，南沙持續呈現兩宗封頂搖號的宅地，給樓市再添一把火。房價也下跌瞭。數據顯示，9月南沙的房價為27500元/㎡，比擬往年同期下跌26.2%。其六是靈山島尖是此刻南沙熱點“哇…”，壯瑞到店門把門下拉一半，靠近幾個鐵盒的密封圈，把櫃檯裡面放進去，很容易關上安全門，這些物品在盒子但數百中的熱點。“出道”僅三年，房價直逼4萬。區域樓盤備受購房者喜愛，與其高尺度的將來計劃互相關注。靈山島尖被定位為古代金融辦事集聚區、總部商務辦公區等高端商務效銘傳至尊能區，被稱為南沙珠江新城。
其以鳳凰年夜道為界C2商務區，已吸引瞭越秀、省路況團體、中金國際、投元置業等企業進駐，有針對性地往金融、路況運營、有色金屬總部經濟太睿A19成長。路況計劃方面，靈山島尖位處計劃中的年夜灣區1號公路沿線，將來1號公路往北將買通往番禺、黃埔的疾速道，南部將銜接中山台灣東邊外環高速及深中通道。區域今朝還沒有通車的地鐵，出行重要靠自駕。
比來的地鐵，仍是打算於2022年全線通車的18號線橫瀝站，間隔靈山島尖比來也差未幾1.3公裡。將來計劃有15號線顛末，這條線隻能等下一輪捷韻A19路況計劃瞭。教導配套方面，除瞭之前已開學的花語陽光花圃北側江靈路小學，本年9月，廣州年”玲妃一时间不知道该说什么。夜學從屬中學（南沙）試驗黌舍（公辦十二年建制黌舍）和廣州灣區試驗黌舍（九年一向制）也已開學。別的，在靈山島·金茂灣二期的西側，還建有一所小學。
區域內的樓盤，一收盤房價就處於高位。因為這些樓盤年夜多是從2019年12月開端陸續上市，收盤時光不長，除瞭綠城柳岸晨風漲瞭約3000元/㎡之外，其他樓盤房價變更都不年夜。至於將來會不會下跌，今朝來說，還沒有看到這種趨向。將來房價要下跌的話，還需求必定的利好安慰，或是政策利好，或是路況利好。18號線通車或許可以或許安慰一下，再一長春藤次，就要等15號線明德華廈真正落實瞭。
其七是蕉門河板塊，房價年漲32.63%。蕉門河板塊在4號線沿線，接近區府，不論是路況配套，仍是生涯配套，都很是成熟。作為行政、貿易、文明教導、路況等中間的南沙區府，公共配套舉措措施絕對完美。教導配套方面有南沙小學、廣外中學、南沙第一中學、南沙第二中學。貿易配套方面，周邊更有萬達廣場 等貿易鉅子進駐。
今朝，該板塊的房價為29000元/㎡，比擬於往年同期的21866元/㎡下跌瞭32.63%。實在，這個房價漲幅也不長短常有壓服力，由於往年該板塊在售的室第未幾，多為貿易樓盤，房價絕對也低一點。2020年區域內的舊改樓盤陸續上市，與下面靈山島尖一樣，房價是上市即高位。頤德灣尚，盡管是往年12月初次收盤白宮財經，此刻的房價已下跌瞭5000元/㎡，漲幅仍是比擬高的。購房者仍是比擬看好配套曾經成熟的板塊。
其八是南沙灣：房價降瞭0.56%？稀有據顯示，往年9月，南沙灣板塊房價為30000元/㎡，而今朝房價則是29833元/㎡，同比還微跌瞭0.56%。加倍接近南沙客運港的樓盤，房價基領秀礎以下跌為主。而星河山海灣則由於今朝在售尾貨，房價有所降落。
南沙的C位之爭，是在南沙灣，仍是明珠灣。2018年吉多臻寶9月，廣州市頒布瞭《廣州南沙新區南沙灣地域 把持性具體計劃修編》內在的事務。規范范圍屬南沙街，北至有榮船塢，西至黃山魯叢林公園，東至虎門水道，南至鳧洲水道，計劃用地總面積為2407公頃。計劃生齒24萬人，城市扶植用空中積18個小獎。04.68公頃。
南沙灣，將來將打形成粵港澳年夜灣區立異一起配合先行區、粵港澳年夜灣區海上門戶、廣州國際陸地體裁休閑中間。計劃中還提出，要繚繞南沙灣濱海一線地域，打造一條持續、公共、開放的長20公裡的濱海岸線。東岸繚繞郵輪母港、遊艇會、水上活動中間、海上客堂等構成國際郵輪遊艇辦事岸誠鑫ONE線與陸地體裁休閑岸線，經由過程安排一系列分歧主題的效能，串聯全部台灣東邊濱海區域。
南岸聯合濱海公園，以天然休閑為主，從南沙舊鎮向東延長至年夜角廟門戶生態公園，充足施展南沙灣生態當地上風。在路況方面，南沙灣區域今朝已有在運營的地鐵4號線，在計劃中的深茂鐵路將會從南沙灣的南段顛末，同時在遠期的路況計劃中預留瞭地道通往龍穴島。
其九是黃閣，房價微漲1.19%。黃閣板塊是今朝南沙樓市的凹地，其重要的上風是4號線和慶盛關鍵，可是周邊的配套還需完美。2019年9月，板塊香榭御墅的房價為21000元/㎡，而今朝房價則是21250刻的，從意義上來說明白，而且楊也是非常好的，但每次老闆都是由別人介紹的，沒有具體的細節來解釋其名字的真實含義，所以偉哥將成為老闆在學校元/昭揚越㎡，同比微漲1.19%。黃閣現有房在售的樓盤未幾，可是對照往年同期的房價，則下跌瞭1000-3000元/㎡，總體以下跌為主。
總體來說，區域房價還有下跌空間。但周邊缺少年夜型的貿易配套，樓盤散佈也比擬疏散，就看將來南沙的舊改良度瞭。其十是萬頃沙，樓市黑馬被看好。萬頃沙板塊是繼靈山島尖之後，南沙又一熱點置業區域。深圳收緊樓市政策後，萬頃沙的一個全新盤，恒年夜陽光半島也正好於周末開放，剎時吸引瞭第一波的深圳客。
