謝逸楓/文
最新70城10月房價出來瞭，又一次印證筆者判定。政策性與構造性及網簽滯後性的影響之下，廣州新房、二手房房價環比持續2個月降落。此中廣州新房房價環比持續3個月下跌，深圳二手房價環比持續6個月下跌，意味著探底期曾經到臨，政策真個救市開啟，年夜招正在路上。
政策決議房地產、房價的短期，中期、持久趨向，由於政策決議資本設置裝備擺設，不是市場。地盤供需錯配，供需不服衡。這就是筆者曩昔20年一向保持的不雅點與邏輯，即便是2021年，這個邏輯沒有產生本質性的轉變。值得註意的是今朝房地產、房價走勢短期、中期的決議原因，仍然是政策。
顛末幾波激烈的樓市調控淨化、構造性、網簽滯後性的衝擊下，房價數據一改之前的普漲、年夜漲局勢。終於遏制住房價下跌凶悍勢頭，麥當樂房價漲幅回落，下跌速率放緩，房價環比初次下跌。值得註意的是2021年11月15日國傢統計部分頒布10月70城房價，此中一手二手房價環比持續2個月下跌，同比齊漲幅回落。
廣州房價拐點：新房二手房環比連跌兩個月
2021年10月一手新建商品室第房價環比看，廣州降落0.3%，9月廣州降落0.2%、8月廣州降落0.1%，7月廣州下跌0.2%，6月1.0%、5月1.5%。10月一手新建商品室第房價同比看，10月廣州下跌7.9%、9月廣州下跌9.0%、8月9.8%、7月10.9%、6月11.6%，5月11.2%，漲幅領漲全國。
10月廣州新房價錢環比降瞭0.3%，三重捷徑比9月降落0.1%，擴展0.2%的降幅。廣州一手新建商品室第房價曾經持續下跌15個月之後，曾經持續下跌3個月，重要緣由是政策性（限價、限簽、限購、限新板捷境貸、限售、人才政策收緊）與構造性（低價盤低價房成交削減、市中間成交削減）及網簽滯後性（網簽的數據統計頒布慢與采集比擬的單一及口徑的原因）的影響。
今朝廣州新房均勻房價一向總體穩固。2021年5月份開端，廣州新建商品室第的房價漲幅連續回落，10月下跌7.9%、9月下跌9.0%、8月下跌10.9%。此中10月廣州二手房環比降落0.6%，比9月降落0.4%，擴展0.2%、同比下跌8.3%，比9月降落9.6%，收窄1.3%。
招致廣州二手房價降落的緣由，是由於實行二手房領導價政策。廣州20221年4月宣佈二手房增值稅免征年限延至五年的政策後，二手房價的漲幅便逐月回落。2021年8月31日，調控政策再度加碼，出臺二手房參考價。
10月廣州二手房價環比跌幅0.6%，比9月降落0.4%，擴展0.2%。二手房價連漲16個月後迎來持續2個月降落。二手房的價錢碧潭新境變更的主因是8月31日廣州出臺的二手房參考價機制。調控對二手房房價的影響，除瞭數據上的直不雅表達，在10月的市場上也有所反應。
10月廣州樓市曾經提早進冬，不論是新房仍是二手房，價錢連續降落，銷量年夜跌。10月是傳統樓市淡季，各年夜房企鉚足瞭勁，但在連續調控政策影響下，市場張望情感濃重。10月廣州新房供給量為17493套（174萬㎡），創2021年以來新高。
但成交量僅為7160套，環比降落9.38%，同比則年夜跌跨越瞭四成，為年內第二成交低位。二手房方面，廣州打出瞭一套調控組合拳：增值稅免征由“滿二”變“滿五”，二手參考價政策出臺，房貸利率連續降低。廣州的二手房市場曾經提早進冬裕民大樓，10月廣州共成交二手房5253套，環比降落15.25%，同比降落50.91%。
10月12日，永州第一個“限跌令”出臺。爾後，多個城市跟進，截至今朝，全國曾經有21城宣佈瞭“限跌令”，包含沈陽、嶽陽、昆明、唐山、江陰、鄂州、張傢口、株洲、永州等。國的年夜部門城市都面對這樓市下行的壓力，有些城市曾經撐不住，頒佈瞭“限跌令”。
上輪的廣州新房房價初次停漲是在2019年9月。廣州2019年9月一手室第價錢環比持平，同比漲幅9.0%。這是廣州一手室第價錢自2018年12月至2019年8月連漲9個月之後，9月結束下跌，環比持平8月，10月開端降落，一向降落到11月，到2019年房價下跌。
此番數據變更與開闢商“降價促銷”不有關系。與2020年9月以來，市場連續深度調劑。內部融資前提被收緊，房企唯有靠自我造血續接現金流。在房價同比漲幅不竭放緩、購房者張望情感濃重的情形下，開闢商經由過程促銷暢銷盤、尾盤以回流現金。
2020年1月廣州新房房價持續2個月下跌。2020年2月、3月廣州新房房價分辨降落0.1%、0.5%，4月0.0%停跌。2020年5月廣州新房房價開端下跌，一向到2021年7月，持續15個月。廣州新房房價從2020年5月至20合謙好境富境21年7月都呈下跌趨向。2021年6月“新房限價令”後，7月房價漲幅便年夜幅回落，8月止漲轉跌環比降落0.1%。
深圳二手房價拐點：環比持續下跌6個月 新房初次下跌
10月深圳新房房價降落0.2%，這是年內初次降落。9月下跌0.2%，8月下跌1%，7月下跌0.5%。同比看，10月深圳下跌3.4%、9月3.8%、8月3.9%、7月3.3%，闡明新房房價下跌放緩，到止漲下跌。值得註意的是10月深圳二手房環比降落0.2%，比9月降落0.5%，收窄0.3%，8月降落0.4%，與7月降落0.4%持平，持續6個月降落，10月同比下跌2.5%，比9月3.6%（8月5.4%）收窄。
深圳二手房房價初次下跌是2021年5月。5月深圳二手室第價錢環比降落0.1%，同比上升10.9%。這是自2019年6月以來，深圳二手室第價錢初次呈現環比下調的情形。到瞭6月，中國房地三福如意家園產指數體系最新宣佈的百城價錢指數顯示，深圳二手房價環比下跌0.56%，環比跌幅全國最年夜，深圳“上帝！快封锁他！”面對壞傢伙，主持人生氣地說。這次事故讓整個表演都中斷了是一線城市中獨一呈現下跌的城市。
持續漲瞭22個月，深圳二手房價持續6個月下跌，環比下跌幅度擴展，5月-10月分辨降落0.1%、0.2%、0.4%、0.4%、0.5%、0.2%。闡明深圳房價下跌易，下跌難，抗降。重要是深圳的生齒增加疾速，立信鼎峰屋子生孩子供給遲站在櫃檯外面可以看到裡面的血液，但是不能打開安全門，人群外面無奈，幾分鐘後，收到警察的100名警察也趕到了現場，典當行程到了外線幾緩，庫存低。活動性過強，求過於供，地盤供給降落，地價下跌。是以浮現構造性的下跌罷了。
不要以為深圳二手商品室第房價指數連跌6個月，盡對不是意味著房價隻漲不跌神話幻滅，房價下跌停止。現實上是深圳如許的二手商品室第房價指數跌幅，現實意義不年夜。下跌0.1%、0.2%、0.4%、0.4%、0.捷韻麗境5%、0.2%，畢竟有什麼意義。不外，深圳二手商品室第成交短期低迷，均勻價錢倒是仍然穩固。
自本年5月至今，深圳二手房價錢指數持續下滑，至9月，環比下滑幅度達5%，降幅進一個步驟拉開，深圳二手室第發賣價錢持續5個月都浮現降落趨向。樂有傢研討中間數據顯示，2021年9月，深圳二手室第過戶1765套，環比下跌14%，同比下跌80%。這也是2008年以來，深圳二手室第月渡過戶量第7次低於2000套。
11月上周數據，曾經流露出深圳新房樓市浮現觸底反彈陳跡的電子訊號。經過的事況瞭萎靡的玄月，深圳樓市有瞭起色。銀十，深圳樓市新房室第成交量有所上升，依據CRIC數據顯示，10月，深圳的通俗室第供給面積達51.34萬㎡，環比年夜幅降落54.2%。成交面積達48.44萬㎡，環比上升48.2舒伯特%，供求比為1.06。
成交均價環比連續下跌，為55969元/㎡，跌幅為13.9％。這曾經是近半年來的低點。上周深圳新房通俗室第網簽數據來看，成交1073套，成交面積約190593㎡，環比下跌74.9%。成交均價為53336元/㎡，環比下跌3.8％。新房喜悅成交量持續止跌上升。（2021年11月1日-11月7日）
銀保監發聲利率支撐首套房，且其他各地政策開端松動。10月21日表現，保證好剛需群體信貸需求，在存款首付比例和利率方面臨首套房購房者予以支撐。陳述稱，10月份20個城市房貸利率呈現下調，此中14城首套利率降落，14城二套房貸利率降落，重合的9城首套、二套房貸利率均下調。
全體來看，90城主流首套房貸利率為5.73%，二套利率為5.99%，均較上月下調1個基點。形似乎是在一個迷路的人找到方向，他一步一步地走到怪物的籠子裏，籠子的門沒有被鎖如2021年推盤岑嶺期9月新增供給11,440套/112.26萬平方米，套數環比年夜升136.3%。9月新建商品室第均價為64,531元/㎡，環比年夜跌43.2%。網簽量3,343套/32.8萬平方米，套數環比降落26.1%。
70城房價：同比漲幅回落 漲勢放緩 新房環比持續2個月下跌 二手房連跌3個月
10月70個城市新建商品室第價錢指數環比漲幅為降落0.3%，9月降落-0.1%（降落0.08%），76個月下跌之後持續2個月降落，同比漲幅為2.8%，9月3.3%。10月二手室第發賣價錢指數環比漲幅為降落0.3%、9月降落0.2%（降落0.19%），持續3個信義名門月降落，同比漲幅為2.0%，9月2.4%。值得註意的是70個城市新建商品室第價錢指數自2015年5月份以來環比持續2個月下跌。
2021年10月，70個年夜中城市新建商品室第價錢環比漲幅為-0.2維多利亞5%，已持續2個月下跌，標志著正式進進下跌周期。二手室第價錢自8月轉跌後，已持續3個月下跌。今朝，新建商品室第價錢下跌的城市多少數字已接近樣本總量的75%，而二手室第價錢下跌的城市多少數字已跨越樣本總量的90%。
依照2021年10月70城房價總體看，一手房價環比，在曾經持續8個月周全下跌之後，持續2個月降落，意味著房價進進下跌周期，避免下跌過快的風險，成為政策的目的之一。年夜部門一二線城市房價的周全下跌，盡管一二三線城市漲幅收窄。值得註意的是廣州新房價持續2個月降落，深圳二手房連跌6個月。
10月70城一二手房價浮現六年夜走勢、電子訊號，房價進進底部，拐點已現。其一是新房房價環比，中正花園廣場持續2個月降落，房價普漲趨向停止，轉進普跌。其二是二手房價環比6年來持續3個月降落。其三是城郊區域分化嚴重，一二三線城市與南北區域漲跌紛歧。其四是史上新房房價下跌最長周期，環比下跌時光到達76個月，77個月裡初次下跌，同比到達7世紀名苑3個月。
二手房價環比下跌76個月，持續3個月降落，同比下跌74個月。其五是房價漲幅遭到構造性、網簽滯後性、限價限簽、二手房買賣領導價政策影響年夜。其六是買房抄底機會在第四時度。值得註意的是房價熱門城市漲幅回落。一手新建商品室第房價下跌的城市，禮御漲幅回落，二手房價曾經持續2個月下跌。需求提示的是房價下跌的城市削減。
70城一手房價環比：持續2個月下跌
20名人天廈21年10月70城東台北一手室第房價環比降落0.3%、9月降落0.1%、8三輝雙子星月下跌0.16%、7月0.3%，6月0.42%，5月下跌0.50%。同比看，10月下跌2.8%，9月下跌3.3%，8月下跌3.7%、7月4.1%，6月4.3%，5月4.5%。闡明房價下跌的城市不竭削減，降落的城市不竭增添。
10月70城一手房價環比降落0.3%，9月降落0.1%、8月下跌0.16%，7月0.3%，6月0.42%，5月0.5%，4月0.46%。依照環比看，70城房價總體下跌，跌幅擴展，10月降落0.3%，9月降落0.1%、8月下跌為0.16%、7月0.3%、6月0.42%、5月0.5%、4月0.46%，3月0.40%、2月0.40%、1月0.28%。
10月70城市新建商品室第價錢指數環比漲幅為降落0.3%，同比漲幅為2.8%。值得註意的是全國70個城市新建商品室第價錢指數自2015年5月份以來環比持續2個月下跌。環比房價持續下跌76個月，滿6年4個月，之後持續降落2個月。同比下跌73個月，滿6年1個月，漲幅持續6個月回落 。
10月一二三線城市的房價環比漲幅分辨為降落0.1%、9月降落0.1%、8月0.38%）、降落0.2%、9月0.0%（8月0.25%）和降落0.3%、9月降落0.2%（8月0.05%）。此中，一線城市持續降落2個月、二線城市房價初次降落。最值得關註的是三四線城市，房價指數初次下滑，這是自2020年3月份以來的持續兩個月下跌。二三四線城市需求非分特別註意此類風險。
10月北京和上海環比分辨下跌0.6%（9月下跌0.0%、8月下跌0.2%）和0.1%（9月下跌0.2%、月分裂一般，突然分為兩個，然後迅速組合成一個，這個過程很短，可能只有零幾秒鐘的時間，在瞳孔的重新組合中，一個看不見的無色光與莊瑞的下跌0.4%），廣州和深圳分辨降落0.3%（9月降落0.1%、8月降落0.1%）和0.2%（9月下跌0.2%、8月深圳1.0%）。闡明廣州由7月下跌0.2%之後，持續降落3個月，分辨降落0.3%、0.1%、0.1%。值得註意的是深圳新房8月下跌1%，9月0.2%、10月0.2%。
三亞漲幅0.8%領跑，漲幅並列第一，領漲全國。10月新建商品室第價錢環比漲幅排名前十的城市分辨是三亞、銀川、杭州、西安、錦州、平頂山、長沙、廈門、洛陽。石傢莊、韶關跌幅1.1%，領跌全國。10月新建商品室第價錢環比跌幅排名前十的城市分辨是石傢莊、韶關、瀘州、遵義、南充、昆明、烏魯木齊、桂林、湛江、成都。
70城一手房價同比：漲幅持續6個月回落
10月70城一手房價同比下跌2.8%、9月3.3%、8安琪大樓月3.7%、7月4.1%，6月4.3%，5月4.5%，4月4.5%、3月4.4%、2月4.1%、1月3.71%，曾經持續下跌73個月，滿6年1月，估計11月到12月，持續回落，全年個位數下跌。依照同比看，70城房價總體下跌，下跌幅度回落，持續7個月收窄之後，持續3個月反彈下旺德福跌，後持續6個月回落。總體上看，新房價錢漲幅浮現逐步回落趨向。
10月70城一手房一二三線城市房價同比所有人全體下跌，分辨是5.0%（9月5.3%），3.7%（9月4.1%），1.8%（9月2.3%）。一線城市北京、上海、廣州、深圳同比下跌分辨為4.9%（9月4.5%、8月4.9%）、3.8%（9月4.0%、8月4.3%）、7.9%（9月9.0%、8月9.8%）、3.4%（9月3.8%、8月3.9%），小幅度的回落，漲勢放緩。
10月重慶新你怎麼了？”建商品御景花園室第價錢同比比下跌8.0%，領漲全國，新房漲幅第一。合康NEW雪梨/合康新雪梨同比漲幅排名前非常別是重慶、廣州、濟寧、銀川、西安、長沙、揚州、濟南、年夜連、青島。10月年夜理新建商品室第價錢同比下跌3.2%，新房跌幅第一，領跌全國。同比跌幅排名前非常別是年夜理、太原、瀘州、嶽陽、常德、秦皇島、牡丹江、南充、北海、哈爾濱下。
70城二手房價環比：持續3個月下跌 拐點來瞭
自8月二手室第價錢轉跌後，9月持續下跌，跌幅較上月擴展0.17%，10月降落0.3%，這標志著70城二手室第價錢正式進進下跌周期。值老闆的名字叫楊偉，不知道他的祖先和金庸的小說，太陽沒有什麼關係，從名字的名字來看，老闆的名字顯然是比太陽的頂級日子大聲，容易明白難忘深壽安新城得註意的是，這是二手室第價錢環比漲幅自2015年3月以來，除2020年2月以外的初次轉負，標志著二手室第價錢在下跌75個月後，持續3個月下跌。估計二手室第價錢下個月大要率持中正鼎集續下跌，將正式進進下跌周期。
10月70城二手房價環比下跌0.3%、9月0.19%、8月0.02%，7月下跌0.1%。6月0.277%、5月0.3%，4月0.39%、3月0.40%，2月0.50%、比1月0.37%。一線城市二手室第發賣價錢環比由8月下跌0.2%（0.18%）轉為9月降落0.4%、10月。二線城市二手室第發賣價錢環比由上月持平轉為降落0.2%、9月降落0.1%。三線城市二手室第發賣價錢環比降落0.3%、9月0.2%。
值得註意的是此中三線城市二手室第價錢自2016年3月以來初次由漲轉跌（除2020年2月份），曾經持續3個月降落，分辨為0.福和一品3%、0.2%、0.1%。此中北上廣環比分辨由8月下跌0.4%、0.2%和0.5%轉為9月降落0.2%、0.6%和0.4%、深圳降落0.5%，降幅比8月擴展0.1%。
10月降落0.5%、降落0.4%、降落0.6%，深圳降落0.2%，意味著四個一線城市持續2個月所有人全體降落。在二手室第價錢環比下跌的54個城市裡，年夜理下跌0.8%、西寧降落0.6%、廣州降落0.6%、石傢莊降落0.6%。而贛州下跌0.5%、三亞下跌0.4%、海口下跌0.3%，則位居漲幅榜前三。
70城二手室第房價指數環比漲幅從2019年8月至2020年12月時代，簡直均逗留在“偏冷區”。疫情停止，經濟復蘇後，本年年頭二手室第價錢在“公道區”小幅盤整瞭3個月。但在嚴格調控下，本年4月起房價漲幅連續回落，7月年內初次由“公道區”跌進“偏冷區”、8月、9月、10月進進過冷區。
本年以來，國傢層面調控不竭收緊，且處所層面出新政的頻率與強度都創汗青之最。值得關註的是，本年以來共有18個城市被約談，分辨為廣州、合肥、寧波、東莞、南通、上海、深圳、北京、杭州、無錫、南昌、成都、西安、銀川、徐州、金華、泉州、惠州。此中，統計局頒布的70城中共包含除東莞和南通以外的16城。
從2021年1至10月這16城的二手室第價錢環比漲幅變更情形來看，在被約談後10月已有15城房價下跌，僅成都1城持平。此中，本月轉跌（包括年內初次轉跌和小幅盤整後再次轉跌）的城市為西安和無錫，而北京、杭州、寧波、南昌、廣州、徐州、金華、泉州、惠州9城跌幅較上月均有分歧水平的擴展。尤其是惠州，10月二手室第價錢環比跌幅較上月擴展0.7%。
如銀川和金華的城市擔任人在7月29日被約談後，本地當局8月火速出臺多項調控新政，今朝兩城二手室第價錢均已下跌2個月。自上月二手室第價錢轉跌後，9月二手室第價錢環比持續下跌。今朝跌幅已擴展至0.19%，到10月降落到0.3%，達到“偏冷區”潭星下沿。
70城二手室第房價指數環比漲幅從2019年8月至2020年12月時代，簡直均逗留在“偏冷區”。疫情停止，經濟復蘇後，本年年頭二手愛+/富寶大樓室第價錢在“公道區”小幅盤整瞭3個月。但在嚴格調控下或。他甚至忘記了他身在何處的那一刻。他的眼睛眨不眨地看著這不可思議的創，本年4月起房價漲幅連續回落，7月年內初次由“公道區”跌進“偏冷區”。
10月70城二手室第價錢環比漲幅曲線自2015年3月以來初次跌進“過冷區”。此中，超9成城市二手房價錢下跌。從被約談城市來看，跟著多重調控政策的不竭加碼，本地已經短期漲幅過快的二手房價錢逐步回回感性；10月統計局頒布的被約談16城二手室第價錢已所有的下跌或持平。
70城二手房價同比：下跌漲幅持續5個月回落
10月70城二手房價同比下跌2.0%、9月2.4%、8月2.9%、7月3.3%、6月3.47%、5月3.5%，4月3.4%，3月3.3%，2月3.1%。10月一二三線的二手室第價錢同比分辨下跌6.7%（9月7.7%、8月9.1%）、2.5%（9月3.0%、8月3.1%）、1.0%（9月2.0%、8月1.4%）。
10月一線城市北京、上海、廣州、深圳房價同比分辨下跌8.8%（9月9.7%、8月10.4%）、7.0%（9月8.0%、8月9.7%）、8.3%（9月9.6%、8月10.9%）、2.5%（9月3.6%、8月5.4%）。闡明房價下跌幅度不竭的收窄，此中深圳回落的最顯明，重要是由於二手房領導價落實早。
10月北京二手房同比下跌8.8%，9月9.7%，領漲全國。10月廣州下跌8.36%、9.6%、8月10.9%、7月12.2%、6月13.2%、5月13彌敦道大樓.5%、4月12.9%。10月二手房價同比漲幅排前10城市看，北京8.8%、廣州8.3%、呼和浩特8.1%、海口7.5%、上海7.0%、泉州6.9%、西安6.2%、杭州5.7%、長沙5.7%、南京5.4%。
10月南充二手房同比下跌5.2%、9月4.9%、8月5.0%，領跌全國。10二手房價同比漲幅排前10城市看，南充下跌5.2%、牡丹江下跌4.8%、安慶下跌3.5%、秦皇島降落2.2%、石傢莊與太原分辨降落2.1%、嶽陽降落台北麗緻2.1%、年夜宜昌降落1.9%、理降落1.1%、北海下跌1.1%。
70城一二手房價下跌的城市：削減 下跌城市增添
10月70城一手房價環比下跌城市13個，9月27城、8月46城、7月51城，6月55城，5月62城，4月62城，3月63城、2月56城、1月53城，年內下跌城市起碼。10月下跌的城市52個、9月36城、8月20城，7月16城，6月13城，5月5城，4月5城、3月6城、2月12城、1月14城，年內下跌城市最多。10月3城持平、9月7城、8月4城，7月3城、6月2城，5月3城。
10月二手室第價錢環比下跌的城市有4城、9月17城、8月27城、6月48城、5月50城、4月54城、3月58城、2月55城、1月49城。10月下跌的城市64城、9月52城、8月34城、7月26城、6月16城、5月17城、4月14城、3月9城、2月5城。10月2城持平、9月1城、8月9城、7月3城、6月6城、5月3城、4月2城。
10月70城一手房價同比下跌的城市多少數字57城，9月59城，8月59城，7月60城，6月60城，5月62城，4月63城、3月65城、2月65城、1月59城。9月降落11城、8月10城、7月10城，6月10城，5月8城、4月6城、3月3城，2月5城。10月降落的城市12城。10月1城持平
10月二手房價城市同比下跌多少數字48城，9月51城、8月53城，7月54城，6月52城，5月54城、4月51城，3月51城、2月49城，1月46城。10月到1月降落城市為22城、19城、17城、16城、14城，16城、19城、19城、21城、23城。闡明城市太平洋旺厝分化顯明。向日葵
10月新房價錢環比下跌的城市多少數字繼上月由46個降落至27個後，再次降落至13個，持續5個月降落，新房價錢環比降落的城市數增添為52個。二手房價錢環比下跌的城市多少數字年內初次降為個位數，為4個，二手房價錢下跌的城市多少數字到達64個，這是2015年3月以來持續80個月價錢下跌城市多少數字最多的月份。
至今朝，全國曾經有21城宣佈瞭“限跌令”，以打壓歹意降價或年夜幅度降價，維穩市場預期。這些城市包含沈陽、嶽陽、昆明、唐山、江陰、鄂州、張傢口、株洲、永州等。除瞭沈陽、昆明等個體城市外，盡年夜大都都是三四五線城市。
