灣區西引力共享寫字樓出租新機“寓”年夜型岑嶺論壇

2021年4月22日，“灣區西引力、共享新機‘寓”深圳公寓市場成長主題論壇隆重舉行。

此次論壇運動，廣東省房地產行業協會引導、中國城市經濟專傢委員會副主任宋丁，以及業內專傢鄧志旺、盧韻如等一眾嘉賓列席，配合分送朋友深圳公寓市場成長新趨向。

—現場直播—

14:40

掌管人收場並先容嘉賓，他們分辨是：

廣東省房地產行業協會黨支部書記、秘書長常可師長教師

房掌櫃團體新房總裁張偉師長教師

房掌櫃深圳公司副總司理黃皓濱密斯

中國城市經濟專傢委員會副主任宋丁師長教師

深職院房地產研討所所長、深圳市經濟學會副會長鄧志旺師長教師

深圳買房打算開創人/編緝盧韻如密斯

招商蛇口深圳公司西部片區工作部營銷總監戴琳師長教師

中晟團體副總司理林意江師長教師

旭生成長公司董事長湯毅師長教師

廣興源投資成長無限公司副總司理黃明暉師長教師

深圳市中熙房地產開闢無限公司營銷治理中間副總司理陳淑雲密斯

最初要特殊感激招商蛇口、華裔城地產、旭生地產、廣興源地產、仁恒置地、中晟團體、中熙地產、懷德地產等對本次運動的鼎力支撐。

新冠疫情對全球經濟形成瞭宏大的損害，多國舉債印鈔應對危機，世界經濟面對著史無前例的貨泉升值與再通脹的壓力。在中國人的投資理念裡，最保值、最穩固的照舊是房產投資。

作為一線城市的深圳，城市成長敏捷，生齒流進宏大，購房需求堅硬。而“715新政”樓市調控後，讓深圳市場上的“房票”驟減，跟著“公寓答應通燃氣”等一系列利好政策的出臺，公寓的價值也開端被年夜傢從頭熟悉。

一切的機會都是隨同著轉變呈現的，而此刻轉變曾經到來瞭，機會能否曾經到來呢？我們在明天的一切環節傍邊都將繚繞著這一點來切磋。深圳公寓的成長遠景究竟若何？我們畢竟應當若何選對公寓停止投資呢？

掌管人：接上去有請廣東省房地產行業協會黨支部書記、秘書長常可師長教師致辭，為我們從政策層面解析。

14:47

廣東省房地產行業協會黨支部書記、秘書長：常可

廣東省房協作為行業代表，一直保持高度關註行業熱門核心和企業痛點難點，並經由過程各類方法和各類運動，向行業、向會員供給威望專門研究的辦事。明天的運動，我們也是切磋行業中年夜傢都很是關註公寓產物。

縱不雅深圳40年的成長過程，從羅湖，到福田，再到南山；疇前海蛇口自貿區，再到年夜空港新城，不丟臉出，深圳在成長的路上一路“西征”。尤其在粵港澳年夜灣區及社會主義先行示范區的“雙區”扶植之下，深圳的城市定位和計劃格式產生瞭天翻地覆的變更，“向西”再次成為瞭核心。

年夜空港、機場東關鍵、陸地新城、國際會展城等計謀級計劃扶植不竭加快兌現；海陸空鐵台產懷德大樓軌五維路況系統；各傢房企紛湧而至搶占市場；產城融會、職住均衡、綠色生態、高東西的品質成長的國際化城市新中間正在構成。

換言之，跟著深圳西部嚴重扶植區域的成長，必將吸引更多的高端人才，宏大的人流、物流帶來的置業需求，全部西部的宜居屬性將年夜年夜加強。

在“房住不炒”的佈景下，深圳對禮仁通商大樓樓市調控進一個步驟從嚴，公寓被低估的價值也開端凸顯。從不限購不限貸，到近年慢慢增添學wei、鋪開落戶到批準通燃氣，公寓的效能性和實用性日漸清楚，我們有來由信任，公寓也將迎來新的空間。

適才掌管人跟我說政策的解讀，實在前面有幾位專傢都長短常威望的，作為致辭我就不占用年夜傢太多的時光。最初，預祝“灣區西引力共享新機寓”年夜型岑嶺論壇獲得美滿的勝利，感謝年夜傢。

14:52

中國城市經濟專傢委員會副主任：宋丁

講公寓的經濟學，直接告知你怎樣賺錢。仍是公寓的美學，仍是公寓的什麼學？這個題目太年夜瞭，年夜到不成想象，所以我想仍是把我的成本傢拿出來，我年夜學學的是哲學，所以我想講我傢裡的事好講，幹脆講講公寓的哲學。

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適才掌管人談到瞭，這個題目真到瞭這個深條理瞭，我們需求更深入地輿解公寓的價值，所以我想明天和年夜傢一路切磋公寓的哲學。

我們回到哲學來看，哲學實在就三年夜題目，我們常常講：我是誰？我來自哪裡？我將往哪裡國民大廈？我們是不是在疫情最開端的時辰，有人在網上譏諷，進進小區的時辰，保安就問你哲學的題目，你是誰？你從哪兒來？你往哪裡？這個很有興趣思，哲學說簡略也簡略，說復雜也復雜，你能答覆這國民大廈幾個題目，基礎上你就是半個哲學傢瞭。

明天我們不是純真談哲學，我們是談公寓的哲學。公寓的中哲學有四個題目：公寓是什麼？公寓為什麼？公寓往哪往？公寓意向啟發瞭什麼？

我此刻就慢慢跟年夜傢答覆這個題目。

第一個題目，我們來了解一下狀況公寓是什麼？

當然脫不瞭俗，我們仍是先把公寓的概念搞明白，我們搜刮瞭一下360百科上的一個說法。公寓：公寓居所，分為貿易公寓和職工公寓，是一種貿易或地產投資的棲身情勢。詳細的內在的事務我不睜開講，你們都很熟。

公寓和室第有什麼差別？我這裡列出瞭公寓和室第的7個差異：一是產權年限分歧。二是物業治理分歧，三是水電免費尺度分歧，四是棲身溫馨度分歧。五是落戶規則分歧，六是稅費分歧，七是應用效能分歧。有這麼多的差異，為什麼要搞這麼多差異？仍是回到哲學來懂得，室第是什麼？室第是住人的處所。那公寓是什麼？公寓是住狗的處所嗎？不是，公寓也是住人的處所。你在這裡看到的最至公約數就是住人。室第和公寓都是住人的處所。報酬地規則瞭那麼多的前提限制是過錯的，我們必需反戈一擊，思慮我們的舉動對不合錯誤。

既然都是住人，我們講以報酬本，盡量削減那些不用要的報酬的束縛和差距，根究室第和公寓的共享權力，就成瞭我們地產人的一個回避不開的題目。公寓是什麼就講完瞭。

第二，公寓為什麼？公寓是住人的處所，它擁有自然的人居內審定位，可是它一誕生，除瞭大批的棲身型公寓之外，其他的都是被界商辦配套類型的產物，被貼上瞭一副商辦公寓的面貌，享用與寫字樓等商辦產物劃一待遇，好比地盤40年、水電物管費比擬高，沒有學區標準，不得通燃氣，陽臺、洗手間空間等均不得室第化等等。很長時光內我們看到公寓都是這麼個冤枉的樣子容貌。

我們看到在深圳公寓產物有著市場公認的價值鏈，從2000年前後，深圳市商住兩用產物開端呈現瞭，到瞭往年7月31號，深圳正式停批商務公寓，深圳的公寓類產物成長到97萬套的體量，再加上類公寓的183萬套的產業宿舍，如許的公寓和類公寓的總量到達瞭280萬套，這是什麼概念？跨越瞭符合法規自有住房240萬套。

在深圳就是這麼多室第，商品住房189萬套和51萬套保證性住房。為什麼一開端我講公寓是一個很是年夜的工作呢？就是總量曾經跨越我們年夜傢拼命要搶買的一二手房，你想想看這個題目年夜不年夜，我們就要專門來會商它。

已經公寓為瞭衝破這個困局，我們在切磋走類室第化的途徑，可是政策在想著不克不及搞類室第化，要限制你。所以往年叫停公寓，實在就是防止一向搞類室第化。

可是我們沒有想到，這個停批成果反而安慰瞭公寓，由於你停批總量就沒有瞭，總量上不往，那我買是不是有能夠房價下跌？反倒安慰瞭它的發賣。防范舉動一不留心成瞭激勵公寓的類室第化。

我估量這是當局一開端沒想到的，之後發明仍是順著年夜勢，就如許走下往，所以更進一個步驟要讓商務類公寓直接類室第化，這個跡象此刻也顯顯露來瞭。

這一切是什麼形成的呢？就是深圳很是凸起的人居牴觸，它缺少符合法規室第。

深圳缺地、缺房是一個知識，1500萬常住生齒，自有、符合法規住房占比30%，遠低於北上廣的90%，年夜部門人住在哪裡呢？有些住在分歧法的屋子裡，好比小產權房、軍產房，有些住在符合法規可是沒有自有產權的屋子，好比所有人全體宿舍。

還有些住在又符合法規又有產權，可是缺少真正室第權力的屋子裡，好比商務公寓。我有產權，有紅本瞭，可是不克不及通燃氣，沒有學區積分。所以此刻的結論是，深圳缺的是符合法規、有產權又具有室第權力的屋子。

官方說，深圳有1080萬套屋子，大都人是住在城中村、小產權房、公寓、宿舍外面。這不是曾經處理瞭棲身題目瞭嗎？人都住出來瞭，可是房價一路下跌，往年8萬多，本年一季度二手房漲到9萬多，所認為什麼搞二手房參考價？

假如再不搞，本年年末就要到12萬，這還瞭得嗎？我們此刻在全世界之最外面，這兩年出瞭一個之最，就是我們的高層修建是全球之最，跨越瞭紐約曼哈頓，我們未來還在活著界上拿第一位嗎？

這太恐怖瞭，會把人都趕跑。如果持久以這種大批、符合法規的室第供給來應對日益堆積宏大的符合法規室第需求，房價就會漲到天上往。

那種以為隻要有屋子住就算處理瞭住房題目的不雅點長短常荒謬和幽默的。

所謂的房價高企，符合法規產權棲身求過於供、投契泛濫，這是深圳各界的心頭之痛，一系列針對需求側的調控不竭襲來。這麼多年來深圳處理住房題目，重要是調控需求，限購、限貸、限價，不讓你買房。

調控當然主要，增添符合法規產權室第的供給加倍主要。這就是我講公寓為什麼是這麼一個處境，我們必需把近況看破。

第三，公寓往哪往？

往年開端我們看到瞭這個苗頭，深圳曾經顯明加年夜瞭供地的舉措，往年的宅地出讓31塊，從2015年到2019年這5年中心，深圳的宅地供給起碼是三塊一年，最多是10塊，往年一年的31塊接近曩昔5年的總和，可見當局認識到這個題目瞭。

更多的舉措是激勵現有物業桂冠大樓向室第的轉化，由於供地還有個經過歷程，你此刻沉淀瞭那麼多的物業，沒有措施公道應用，包含像公寓這種工具，包含寫字樓，此刻部門寫字樓曾經開端向室第轉化。包含城中村改革、公共租賃住房，都在做結構的轉化和設定。

公寓方面的舉措也很年夜，往年7月31號深圳停批公寓，它的動身點是怕你類室第化，成果向外界明示瞭一個概念，公寓沒有瞭，賣一套少一套，這意味著求過於供的局勢能夠漸漸構成瞭。

本年2月23號，深圳公佈商務公寓、宿舍合適請求可以通燃氣。這一條在市道上影響很年夜，由於你向人道化的標的目的走，可以在公寓裡煮飯、沖涼，可以應用瞭。

接著一個更主要的新聞，本年3月3號，《深圳市城市計劃尺度與原則》外面刪除瞭本來C1貿易用地中關於適建商務公寓的表述，在“修建與舉措措施用處分類指引”上也提出瞭“商務公寓”的字樣，意味著商務公寓這件事在深圳劃句號瞭。

此刻曾經在售賣和曾經批準出來預備要建的這部門，就是最初的這部門公寓，今後再也沒有瞭，這也是一個很是年夜的電子訊號，當局在這一塊實在是在推動商務公寓的轉型，當局也看到這個題目瞭。

這個年夜的標的目的就是類室第化甚至是室第化，一切的舉措就是繚繞一個很是簡略到極真個題目，解困深圳的住房題目，不克不及說這邊的屋子沒賣，何處的屋子一年夜堆賣不動，這個構台北瓦斯光復大樓造太掉衡瞭。

所以我們此刻看到一個燃氣通瞭，它並不克不及完整處理公寓的題目，它就是一個摸索性的室第化舉措，假如想讓公寓持續飾演解困的義務，當局政策還要持續摸索。

所以能夠我們大批的公寓轉為室第，為深圳室第題目來解困，是我們必需要保持的標的目的。

此刻深圳進進到住房的年夜補課時期。十四五時代每年的城市更換新的資料項目會開釋大批的棲身用地，這個年夜補課時期，公寓凸顯特別價值。

第一是符合法規性質，公寓轉成室第比小產權房不難得多。

第二是棲身性質，它是用來住人的，你如陽光科技大樓果把公寓改成寫字樓，難度很年夜，假如把它改成室第，在修建空間上不消做什麼太年夜的調劑。

第三是物業形狀性質，曾經建成待售的存量公寓，決議瞭它轉化為室第進進市場，要比地盤供給後再建室第要快得多。所以說燃眉之急，用它來轉要好得多，這就是它今朝有的三重特別價值。

我們看到往年停批公寓的盡版舉動，激發公寓熱瞭一陣，可是公寓比擬室第依然佈滿瞭諸多的政策限制和應用妨礙。

華夏有“找一個小甜瓜睡眠一定很舒服,,,,,,”靈飛常與小甜瓜睡覺，玲妃一直是一個特別膽一個數據，往年公寓項目批準瞭46個，24910套，套數比上年上升瞭2敦南通商大樓3.6%，成交11735套，僅僅微增2.6%，成交均價63000多，更是同比下跌0.6%。和室第均價的年夜幅下跌不成同日而語。面前就是還有一個緊箍咒沒有完整鋪開，所以市場上還存在一些擔心。

假如說現在的公寓政策，它的定位國泰建設大樓就是界定公寓的非室第化的性質，明天經由過程公寓的解困，就是要明白地轉變過期的政策約束，讓公寓真正走向室第化。

用前人的一句話說“解鈴還需系鈴人”。誰把它綁起來的，你再讓他往解，不要指看他人解。我們看到公寓室第化，可以說是一個配方，兩副妙藥。既是公寓題目的解困靈丹，更是深圳住房題目的降壓妙藥。處理這個辣手題目，用得上一個詞，叫“見招拆招”，這些題目都需求在公寓室第化經過歷程中慢慢處理。

一切這些題目，可見公寓眼前設置瞭良多道妨礙，我們要超越它。假如這些題目不克不及處理，公寓和室第還不克不及劃等號，或許不克不及劃約等號，對公寓依然是一個年夜年夜的不公正。

當然，從政策面來看，公寓的室第化當然要充足斟酌到現在室第和公寓的本錢利差，處理惡化軌的均衡和公正題目。我前段時光寫瞭一篇關於公寓的文章，之後碰著一個市裡很高層面的引導，他跟我講，這個題目給他們形成很年夜的壓力。既然公寓假如改室第，有一系列不服衡的題目要處理。

我說這個題目要處理，在那時拿公寓地的時辰，它的本錢偏低，你做必定的修改系數就行瞭，你隻要完成必定的系數，就像我們此刻開闢小產權房一樣，那你就補交一些地價就可以做瞭，沒有處理不瞭的題目，措施總比艱苦多，這是我現在和阿誰引導對話講的，就是由於我那篇公寓的文章寫的影響比擬年夜，我們必定能找到一些措施，你不克不及說我此刻沒有想措施，我就以為不克不及劃等號。

此刻公寓產物被綁定到商辦物業裡，實在真的是中國特點，在國外的公寓是個什麼概念呢？就是一個高層的室第罷了。他們在郊外的屋子是通俗的屋子，你能在曼哈頓有一套公寓室第，比你在城郊有一套屋子強多瞭，價錢也高得多。

深圳公寓的往化自己隻是一種應急性的樓市戰略，更主要的是它定位的往除，未來跟著當局的停批和明天從這個文件中往除失落，往除瞭公寓如許的商辦性質，將完整復原到室第產物傍邊，既然沒有公寓瞭，它也成為室第的一種瞭，那你就要無窮的迫近室第的定位，包含效能配套要跟上往。

從此刻來看，我們看到它停批公寓沒有增量，而對存量部門，今朝深圳人顯然加年夜瞭室第化的力度。我們了解此刻曾經可以通燃氣瞭，往後還有更多的公寓室第化的政策發布來。當然，我們對如許的政策發布，也不要指看一次都可以給你，我估量會一點一點放，直到有一天忽然你發明，我買的公寓就是個室第，我想這一天總會到來。

所以我們關於公寓政策的深化，我以為應當抱有一個很是積極的、開通的心態，我們靜不雅事態的演變和成長。

第四，公寓意向啟發瞭什麼？

公寓成為盡版的產物，進進瞭買一套少一套的“封閘”時期。此刻當局不再批商務公寓，這兩年沒有一塊地是讓你蓋公寓的，能夠更多的是保證房。今後你發明我們本來的公寓良多轉成保證房瞭，甚至多量的轉成通俗室第。

通燃氣意向起事，公寓室第化偏向，由大批棲身類公寓擴展到全部公寓，這是一個經過歷程，也許這個經過歷程要一個比擬長的時光來落實，公寓分良多種別，能夠最不難轉的先轉，難度年夜的漸漸轉，總而言之，向室第化的標的目的來拓展，我們看到瞭如許一個趨向。

尺度文件中刪除瞭商務公寓文字，這給我們的啟發是，啟動瞭往除公寓類產物的政策慷慨向。政策上對如許的產物將來的走向所停止的定位意義加倍嚴重。

一二手室第共享調控，這一點似乎和公寓沒有關系，實在不是的，不限購、不限貸的公寓在一二手加碼調控的情形下，它的上風就出來瞭。

我們適才在聊，此刻在一二手限價、限制購置的時辰，良多人手裡還有點餘錢，在此刻貨泉年夜範圍刊行的佈景下，貨泉升值的佈景下，年夜傢焦炙的是我手裡的鈔票怎樣能保值，先保值再講增值。

此刻你沒有房票可買室第，你想找人代持都不可，隻有兩種住房可以選擇，第一種是光臨深區域，好比說往惠州買室第，良多人也往買瞭，可是買瞭那邊的屋子，心裡總會嘀咕，那麼遠我能往住嗎？至多在今朝你任務在深圳，到惠州棲身，還不太實際。

由於此刻兩個城市的軌道路況還在會商階段，要做中持久投資，你買到那邊可以，可是此刻買瞭就往住，難度比擬年夜。第二種就是深圳的公寓，很近，就在傢門口，也不限購、不限貸，這個種別和臨深的住房是一個層次。我們看明白公寓室第化的年夜趨向，政策要一個步驟步投放，直到未來給你解困，直到你以為這種室第種別可以買，我以為我們應當能比及那一天。

我並不是說你買公寓就不要往買臨深，或許買臨深必定不要買公寓，我沒有如許的判此外界定，各有各的上風，可是從今朝來看，至多在深圳市內的公寓，它的配套、周邊的周遭的狀況、各方面前提在慢慢的硬化，在慢慢的向室第化的標的目的成長。

所以我感到這個調控給我們這麼一個啟發。

最初一個啟發，公寓室第化趨向。坐等年夜勢是小聰慧，你等得太久瞭，到那一天再弄，這個機遇就不屬於你瞭。先行智選是年夜聰慧。

這就是給我們列位投資者一個選擇，我們面臨如許一個年夜的轉向經過歷程中心，我們是不是要等？

歸正我這些年的買房經歷，我到哪裡先看計劃，隻要計劃將來三五年可以落實的，當它開端大同廠辦大樓在建地下幾層的時辰我就買進，三年今後完整紛歧樣。這是關於公寓室第化給我們的年夜啟發。

最初再送給年夜傢20個字：公寓的哲學、政策的覺悟、市場的靈敏，你我的智選。能不克不及智選在於你。

15:20

公寓成長論壇

接上去我們要請出幾位餐與加入論壇的嘉賓，起首有請中國城市經濟專傢委員會副主任宋丁教員，以及深職院房地產研討所所長、深圳市經濟學會副會長鄧志旺；深圳買房打算開創人/編緝盧韻如；招商蛇口深圳公司西部片區工作部營銷總監戴琳；中晟團體副總司理林意江。

這個座位的排序跟適才我們在歇息室的排序很是類似，適才我們在歇息室就曾經睜開瞭一輪劇烈的會商，明天我坐在這裡，我代表的是通俗的購房者，作為一個通俗的購房者，面臨著列位專傢，必定會有一些題目是比擬尖利的，我信任這些題目也是具有代表性的，都是年夜傢最關懷的題目。

第一個題目是，在曩昔這麼多年，一切的投資者、購房者都有一個如許的立場，室第要買，公寓是個坑。這是基礎上一切的購房者都有的共鳴。可是此刻情形有變更，715新政的出臺，招致此刻想買室第的門檻特殊高，在這種情形下，公寓仍是不是個坑？

林意江：我們看到在網上有良多適才掌管人講的這種聲響，重要是曩昔這麼多年室第的漲幅很是年夜，公寓的漲幅不年夜，確切有這種情形存在。不外我有一個不雅點，起首看你的選擇，好比說在曩昔這麼些年，有良多人買的公寓報答仍是不錯的。好比說深圳灣1號、深業上城，以及其它一些中間區的項目。

掌管人：你說的都是高端公寓。

林意江：我說的是比擬有代表性的，那時有一些也是比擬低價的公寓，此刻價錢也漲下去瞭，甚至有一些台灣東邊的公寓，那時一兩萬塊錢，此刻也到瞭三四萬塊錢，也有這種例子，所以你的選擇的目光很主要，這是一點。

第二，從投資報答的角度來講，公寓的報答率能夠比室第還高。

掌管人：公寓的報答率比室第還高，這是一個非傳統的思緒，年夜傢都感到公寓的報答率會低。

林意江：要看持久仍是短期，假如從短期的角度，確切能夠室第的報答率仍是很高的，這是不成否定的。可是假如從出租收益率的角度上講，此刻室第隻有1%甚至更低的投資報答率，可是公寓的報答率仍是絕對更高一點的。

我就先說這兩點，然後把機遇留給其他嘉賓。

盧韻如：我彌補一下，適才林總說到收益率的題目，現實上在曩昔的一個階段，我們感到房價假如下跌的速率夠快，年夜傢把這個收益界說為房價的下跌，那是別的一種收益。可是假如當房價的下跌速率降上去之後，它和公寓之間的差異，尤其是在價錢上的差異，它實在會不竭地減少。在這種情形下，假如你的房錢支出或許是其它的收益能堅持穩固的話，現實上公寓的投資報答率上風會漸漸的表現。

掌管人：您說到這裡，我在想一個題目，曩昔這些年房價下跌得特殊快實在是一個常態，並且此刻跟著政策的調控，房價確定不會再像以前那麼漲，全部房價要回回到感性瞭。我們了解國外的情形，在國外實在投資公寓是賺錢的，投資House是不賺錢的，我們是不是可以懂得為將來中國的房地產市場趨於感性之後，公寓的上風會越來越顯明？

盧韻如：假如這個屋子綁縛的社會資本越來越同等的話，就像宋教員興華大樓說的它的室第效能、社會效能等等各類效能都能相婚配的話，單從一個室第或許說一個屋子的角度來看，它們之間的差距是應當會越來越減少的，和之前年夜傢看到的比例應當是不太一樣的。

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掌管人：我了解盧密斯投資瞭很多多少公寓，您是看到瞭公寓的潛伏價值嗎？

盧韻如：實在你方才有一個題目，包含我們接上去能夠會會商到的題目，就是此刻是不是看到瞭公寓的價值，或許“太滿……”他喊道，“我不好，我……“台北瓦斯八德大樓蛇舔他的眼睛滾落的眼淚，為了讓他更快地說會不會流向公寓如許一個範疇。假如你有房票，確定室第是一個很好的選擇，我們也不會激勵盡年夜部門還有購房標準的人往買公寓，那就意義不是特殊年夜，可是假如你真的沒有購房標準的話，現實上從限購的時辰開端，曾經有一些需求在往公寓市場溢出瞭，它不是明天才產生的，而是良多年前實在曾經陸續在產生的工作。

掌管人：溢出這個詞特殊好。

盧韻如：對，它是正常的需求，它會流淌到分歧的市場上。

掌管人：在之前的政策情勢之下，年夜傢可以買室第，此刻室第的門檻曾經越來越高瞭，公寓的門檻絕對是比擬低的，需求是一向都在的，當需求一向存在，而門檻越來越高的話，需求就會下沉到公寓市場。

那我能不克不及這麼懂得，當需求下沉之後，公寓的價錢也會漲？

鄧志旺：室第和公寓確切是有差別，之前之所以室第漲勢比公寓要快得多，有兩個緣由：

第一，室第是剛需產物，公寓以前更多的是投資品，投資沒那麼剛性。

第二，室第有很強的杠桿性，固然說公寓可以首付5成，可是室第經由過程運營貸等等良多手腕降到3成甚至3成以下。可是此刻這個情勢，一是限購變得更嚴瞭，第二是運營貸把持得更嚴瞭，這種情形下從它的門檻也好，從投資的杠桿也好，實在都有新的變更。

這種情形來說，隻要資金狀態略微好一點的，曾經有房的群體，他能夠就沒有選擇瞭，他曾經不是在室第和公寓之間選擇，他更多的是在深圳的公寓和臨深的室第之間停止選擇。

我有一個同事之前也問過我這個題目，深圳的公寓和臨深的室第該若何選。我那時討瞭一個巧，我說“你怎樣看”？他說他會選擇深圳的公寓，他說緣由很簡略，由於是深圳的。

不消做太復雜的說明，就由於是深圳的，深圳的公寓是深圳的房產，它享用到深圳的城市成長帶來的盈利，他可以享用深圳生齒增加帶來的盈利，當然也包含適才宋教員講到的，它享用到未來公寓室第化所帶來的盈利。

所以我感到這三重盈利使得公寓將來的預期是值得看好的。適才說瞭投資的渠道，此外渠道曾經沒有瞭，一切的投資基礎上都湧向公寓和臨深這一片，當然臨深有它的上風，可是從穩固性、風險性來說，絕對來說深圳的公寓能夠年夜傢感到更靠譜。好比說它可以出租。

掌管人：深圳的公寓是盡對不愁出租的。

鄧志旺：房錢報答是沒題目的，比室第的房錢報答還高。別的一點，即便你不出租，你也可以自住，這也是沒題目的。

要說公寓的價錢年夜漲，我感到也不克不及這麼簡略來說，可是我感到這個市場的熱度會越來越高，由於此刻的供應量削減瞭，需求還在不竭地增添，市場的供需關系產生瞭轉變，所以這個市場是沒有題目的，它是一個往上走的標的目的。

掌管人：適才鄧博士說到瞭底層的邏輯，確切是供求關系有變更瞭，以前是公寓的供應比擬年夜，此刻公寓的供應結束瞭或許變小瞭，可是需求還在不竭地上升。為什麼我們明天的主題叫“機寓”，確切在變更下，這個機會就來瞭。

還有一點，關於年夜傢說到公寓是坑的最年夜的一個題目，就是公寓在轉售的時辰，各類各樣的稅費很是高。這個題目是不是攔阻年夜傢購置公寓的一個很焦點的題目呢？

盧韻如：不成否定它必定是個題目。

戴琳：方才林總和鄧博跟我曾經切磋過這個題目，您講公寓的買賣稅費高，現實上我們可以對比一下公寓和室第買賣的本錢孰高孰低，這是算得出來的。

除此之外，我們必定要把這兩種產物處理的題目分明白，室第實在是處理國民群眾基礎生涯需求題目的，房住不炒也是中心的年夜政，我們也必需全力支撐，並且也是全部社會告竣的共鳴。

公寓這類產物，它就是跳出懂得決你基礎需求的一個品類，並且在深圳，它占有不小的比例。

為什麼這些年中國的商辦類的產物，包含公寓產物，我們沒有措施往做一些本錢化以及本錢證券化的操縱，就是由於我們沒有如許的系統支持，此刻高層曾經看到瞭這種景象，明天我們公司招商蛇口刊行瞭一個園區的類REITs產物，這就是為瞭支撐實體持有運營的物業，不竭地經由過程進步你的運營才能、運營才能，為全社會供給物理空間的辦事，來發明價值、發明財富，處理底層本錢投進的題目。

這是屬於B真個工具，小業主是C端，此刻C真個購置重要是中小客戶在購置，你怎樣處理他的題目呢？曩昔20年，買室第賺大錢，盡年夜大都來自資產的溢價，沒有說誰買瞭住房靠出租賺大錢的。

靠資產溢價的年月曾經一往不復返瞭，它買賣的稅費貴也好，持有的本錢高也好，假如說你的公寓產物可以或許找到一個好的地段，好的治理、好的辦事商，做好的運營，供給跟室第紛歧樣的辦事的時辰，你就了解這個公寓的價值點在什麼處所瞭。我往過良多城市，焦點地段的公寓房錢是特殊昂貴的。

良多深圳的傢長，包含我的同事，他們的後代往境外留學，他們會在黌舍的周邊買一套公寓，作為後代的宿舍，比及幾年年夜學結業今後，不但他的膏火賺出來瞭，回來還能買深圳的房。

這個邏，當莫爾數被拖走，嘴裡一直喊著一個名字——阿波菲斯（圖）。這是許多人終於看輯就是它回回瞭一個貿易的感性，所以我也果斷地看好公寓資產，特殊是像在深圳這麼焦點的城市，它會給年夜傢帶來線人一新的熟悉。

至於您說的稅費的題目，必定會在此後經由過程政策來補充以往的缺乏，由於年夜傢都在提高，我們的當局治理程度很高，進修才能特殊強，我是有果斷信念的。

掌管人：適才它撿了起來。我敦南通商大樓聽瞭幾位的講話，感慨最深的是，房地產市場趨於感性化，而在感性的市場佈景之下，公寓的投資價值是要年夜於室第的。宋教員，您有話說？

宋丁：我針對你開端提的題目答覆一下，你說年夜傢講公寓是個坑。我感到坑和別的一個詞有點類似——凹地。所以我仍是從哲學的角度講，哲學就是兩面性的，當我講這是一個坑的時辰，從別的一個角度講它是個凹地，凹地效應就是個機遇。

我舉兩個例子，一個例子，10年前深圳的開闢商簡直沒有不想進進到城市更換新的資料和舊改的，前兩年年夜傢說，城市更換新的資料、舊改就是一個坑，木頭龍是不是坑？木頭龍搞瞭10年動不瞭，此刻總算解套瞭，此刻再看，凹地出來瞭。所以說必定不要把一個事物看逝世。你此刻說公寓是個坑的時辰，我就說公寓能夠是個凹地，對投資機遇來講就是個凹地。

第二個例子，2007年9月之前買瞭房的，東興大樓到927政策（二手房限購）出來，一切人都感到跌到坑裡往瞭，由於2007年的927那時辰，深圳的房價飆升到17000元每平米。到瞭2008年10月份，深圳的房價跌到1萬塊。一年時光從1.7萬跌到1萬塊，那一年年夜傢說深圳一切的屋子都是坑，一切買房的人都用很是冤仇的目光看著開闢商，“你們這幫lier”。

所以在那時我在一個論壇上講，一年的下跌今後，你們踩瞭坑的就踩瞭，可是我此刻告知你一個好新聞，房價跌到此刻跌無可跌瞭，下一個步驟就要進進反彈瞭。

我上去今後有一個30多歲的女性攔住我說，你是開闢商代言人，你憑什麼說房價還要漲？我說我能規則得瞭嗎？我剖析的是趨向。你不想買房你可以不要買，可是假如你此次沒有捉住機遇，沒有從這個凹地抓到機遇，而是依然看到康翔奈米捷座大樓一個坑的話，到時辰你不要暗裡說，我現在應當聽宋教員的。

公然2008年10月今後，持續飆升，到瞭2009年10月份，房價漲到2萬塊，一年時光整整漲瞭1倍。所以萬萬不要把坑這個事固定化，感到會永遠坑下往。我們察看的視角，這面是坑，另一面就是凹地，盼望年夜傢用凹地效應看公寓，我以為機遇就在後面，主要的解扣點在於政策，往年7月31號到此刻，三次政策利於公寓，有數次政策壓抑室第。那你說公寓和室第誰是坑？

林意江：宋教員適才從一個很是好的角度從頭讓我們年夜傢對待這個題目。現實上關於稅費和收益率的題目，對公寓來講，我有一個不雅點，我感到此刻投資公寓要放久遠一點來看，客不雅上講，短期內老人不放手吧，這老頭已經死了，這是絕對不活啊！想像室第一樣買瞭之後快進快出，我以為比擬難，必定要放長線來看這個題目，假如你投資長線斟酌的話，就會防止失落宋教員適才說的那種情形，你在1萬7的時辰買的，跌到1萬的時辰你賣失落瞭，你就踩坑瞭，假如站在長線的角度來看這個題目，你此刻能夠曾經賺瞭幾倍。

關於坑這個題目，我感到應當是打上引號的，在座列位良多也是地產行業的同業，或許是一些投資客，年夜傢了解在室第裡也有良多坑，好比說在深圳台灣東邊的鹽田某項目，那時是湊集瞭全國最有錢的一幫人往買瞭阿誰項目，可是10年上去，價錢腰斬瞭都賣不出往。年夜傢都感到室第很好，假如你目光看欠好的話，也有能夠踩坑。

掌管人：接著林總的話題，不論是室第也好，仍是公寓也好，坑實在哪兒都有，怎樣躲坑，這才是要害。在如許的年夜佈景之下，我們曾經可以或許清楚地看到公寓市場在將來會越來越活潑，活潑就意味著會有大批的買賣，我們究竟怎樣選公寓才是明天要切磋的重點話題，選公寓怎樣選？

盧韻如：方才戴總在講到REITs的時辰，我有一個設法，就是銀行在做資產設置裝備擺設的時辰會斟酌到三個點：平安性、活動性和溢價性。它會把平安和活動性放在後面。

關於小我來講，我們以為的活動以前是把它當做買賣來看，可是作為一個資產，你假如持久的持有它，活動性有兩種，一種是買賣，一種是銀行可以經由過程一些典質或許是金融手腕，讓它作為你的一個活動性呈現的。假如銀行對公寓越來越承認，現實上你的活動性紛歧定要經由過程買賣或許說經由過程稅費的情勢來呈現。

就像開闢商可以經由過程持有資產，經由過程REITs來做活動性的設置裝備擺設，小我也是一樣，我可以經由過程金融機構來停止資產的典質，完成它的活動性。年夜傢今後的買賣能夠也不會像以前那麼高頻，稅費的題目也可以必定水平的防止，完成活動性也可以經由過程金熔化的方法來完成。

再答覆您適才提到的題目，年夜傢在選擇公寓的時辰會有什麼樣的尺度或許說你會有什麼樣的關註？

我關註的點特殊簡略，我隻關註人。這小我是兩個變量，一個是我會關註人的多少數字，好比說他是一個什麼樣的財產湊集的區域，會觸及到未來生齒的多少數字和密度，以及它的質素。

第二個是范圍，假如是用一個量化的目標來看，就是路況，它處在什麼樣的路況的地位，它能夠會觸及到未來顛末我這個屋子或許說我選擇的這個物業，能夠會有幾多人來關註它，我會重點關註如許兩點，一個是財產，一個是路況，假如是公寓的話，我會感到對它的請求是比選擇室第要更高一些。

掌管人：更考驗判定力。

此刻深圳年夜的標的目的是西進，關於西進的工作，戴總和林總二位是比擬有話語權的，由於他們的項目或許說關於西部的計劃是比擬清楚的，能跟我們說說此刻西部是什麼情形嗎？

戴琳沒辦法，剛坐下，一拳打到剛好足夠的高度讓現場的另一側。：深圳是一個雙區扶植的焦點城市群，所以西進、北進、東進都有，隻有往南方進不瞭，由於南方是噴鼻港。所以我以為深圳是一個周全開花，由它來引領全中國走向全世界的一個窗口，它是一個有代表性的窗口城市。

掌管人：您說西在進，北在進，東也在進，我小我感到西進的強度更年夜，由於西部有海的資本。

戴琳：掌管人您的目光特殊的鋒利和有前瞻性。要說西進的話題，我也講講西部的一些年夜的計劃。

我們了解深圳的空港在西部，作為深圳的門戶，它是承載瞭深圳良多對外和對國際交通的窗口的感化，年夜傢了解T3的航站樓曾經投進應用瞭，機場的衛星廳本年年內也是要投進應用的，T4航站樓曾經開端扶植瞭，T4航站樓未來的辦事對象就是國際航班，本來老的航站樓是改建為高鐵站，今後的空鐵聯運，到瞭高鐵站之後，經由過程無人駕駛的捷運體系跟機場做無縫的對接，建成空港的關鍵。

在西部還有一個嚴重的財產，是全世界最年夜的國際會展中間，此刻一期工程曾經在一年多以前落成，而且曾經投進運營瞭。

由於2020年受新冠肺炎疫情的影響，我們的預算能夠會有一些貶損，可白宮企業大樓是從本年3月份開端，我們一切的展會周全啟動，所以我們此刻每個月展會的排期基礎上都是滿的，每周都有展，隻不外是展的範圍和幅度的題目。這個財產也是代表瞭深圳一個嚴重的計謀計劃的標的目的。

二戰今後，德國曾經被孤芳自賞焦土，年夜傢說不克不及讓德國成長重產業，由於它成長重產業就會生孩子坦克、年夜炮，做什麼能讓它頓時融進全世界呢？

之後就定上去讓他們做展會，所以今朝德國有良多全球著名的展會，德國事經由過程展會帶動瞭國傢的成長，它經由過程很短的時光就躋身東方的發財國傢。據統計展會有1比9的經濟帶動量，現實上它遠遠不止這些，它對城市著名度，關於融進世界功不成沒。

從本年3月份開端，我們的展會周全運營今後，周邊我們賣瞭一批1300多套的商務公寓，敦北長城我的良多同事在我的影響下也都買瞭，2020年年頭交瞭房，往年是比擬慘的，我勸著買瞭財訊新銳大樓公寓的同事，基礎上我隔幾天就要請他們吃頓飯，撫慰一下他們受傷的心靈，我本身也很受傷。

可是本年變瞭，同事們常常周末要請我吃飯，由於此刻隻要有展會，我們何處的兩個飯店所有的都是滿房，每個飯店天天的營收跨越100萬。

掌管人：我到瞭一切的城市的會展中間城市有一個特殊顯明的感到，就是任何一個城市的會展中間都是這個城市最洋氣的處所，周邊也是最美麗的處所，很古代化、很溫馨，是不是由於在這裡搞瞭一個會展中間，所以每個城市的當局都盼望把本身最好的一面浮現給世界各地來參展的參展商？

戴琳：西部的會展隻是一個財產罷了，展會每年帶來萬萬人流，這不是吹法螺，我們這個展會design的容量長短常宏大的，這個會展中間奠基瞭深圳在會展市場上全球搶先的位置，假如不是新冠肺炎疫情的影響，良多個國際的展必定要放在我們這裡展出。

4月初全球橡塑展，是34萬方的展覽，由於良多外方的廠傢要來，專班批瞭良多隻隔離7天的人，它的對交際流輻射才能是特殊強的。所以對我們來講，它這個IP曾經不是在計劃上瞭，它曾經落地瞭，曾經可認為城市帶來人流。

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掌管人：您講到兩點，一個是展會資本曾經落地，還有一個是空港資本。還有其它的利好嗎？

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戴琳：在深圳西部靠珠江口的處所，還有今朝獨一一個符合法規填海的項目，深圳特建發在做的陸地新城，7.4平方公裡。它承載瞭深圳西部扶植陸地中間城市的一個主要的計謀的區位。

由於深圳沒有其它的處所，再填海是不成能的，此刻拿不到用海允許證，隻有陸地新城可以或許供給7.4平方公裡的用地，所以這一點彌足可貴的財產空間也是為西部帶來瞭很是宏大的財產起飛以及助力西部起飛的動員機。

掌管人:從我此刻固有的感到，我還感到西部好遠，我感到過瞭機場就有點遠瞭。由於深圳一向是多中間成長的，每個區域都有本身的中間，它和北京紛歧樣，北京就是二環以內是中間，在北京最年夜的感到就是一天能辦成一件事就不錯瞭。可是在深圳，效力就更高，由於深圳多中間成長。

此刻我們看到西部有空港的配套，還有會展的配套，還有陸地新城的配套，這無疑會吸引大批的人財物。

戴琳：特殊主要的是政策，由於你承載的是國傢級的計謀，給你婚配的應當是國傢級的政策。這些政策來瞭今後，響應的來的也是高精尖的人才，它可以或許補充人才的缺乏，人來瞭今後，一切的配套都應當往這邊建。

掌管人：特殊是此刻深圳要打造陸地城市，深圳有幾多海？一部門在台灣東邊，可是台灣東邊此刻曾經斷定旅遊為主瞭。

戴琳：年夜鵬是深圳獨一不考察GDP的區，你讓它扶植幾多財產是不實際的，它更註重的是天人合一、天然協調，更多的是作為我們休閑度假的場合。

掌管人：賺錢的義務交給西部，旅遊的義務交給台灣東邊。林總您對西部也特殊懂得。

林意江：適才戴總說瞭關於西部的財產的情形，包含區域的成長，實在我們從一個年夜的角度來看這個題目，好比說此刻深圳給瞭年夜鵬一個GDP的考察尺度，請問年夜鵬會不會釀成像西部空港那樣成長？

掌管人：不會。

林意江：要害題目在這裡。我想表達的意思是，我小我懂得，我們任何一個城市也好，或許一個當局也好，它對每個區都有一個成長的定位，一個區域成長起來，它不是靠給它計劃出來的，這麼多年的經歷告知我們，計劃隻是一個條件，它更多的是需求前期大批的投進和成長。本錢有自然的選擇性，它有敏理性。

它為什麼會選擇西部，倒不是說由於明天我們有西部的項目才來談西部。西部為什麼成長得好一點呢？我們翻開輿圖了解一下狀況，所謂的世界五年夜灣區為什麼會落到這個處所？在西部空港這個處所是包容瞭海陸空這三年夜焦點平面的架構，這是一個很主要的原因。

同時年夜傢細心看一下，在年夜空港這個地位，它聯合瞭年夜灣區三個焦點的城市：廣州、東莞、深圳，它是幾何中間地位，這個區域的價值是其它處所不克不及相比的，這是一個主要的原因。

至於其它的點，再聯合盧密斯和戴總的不雅點，如許會更周全一點。盧密斯談到的是財產，戴總更多提到的是區位或許計劃，我感到把這兩個工具聯合在一路，區域加上財產。區域自己具有生成性，再加上計劃，有財產的助力，它能夠就會為這個區域的價值帶來最焦點的支持力。

掌管人：林總這點說得特殊深得我心，由於我是一個地輿決議論者，我感到一切的工作跟地輿地位有著莫年夜的關系。

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宋教員，您是有話要彌補？

宋丁：溫柔的話，李佳明回頭一看，稍黑又漂亮的阿姨拎著一桶髒衣服站在他身後，連我們明天談到公寓，它就是一個住人的處所，我們選什麼屋子，實在這個屋子自己的物業形狀並不主要，我們之所以選擇，是由於它的地盤的增值潛力，從買中國人壽內湖科技大樓房開端，你阿誰屋子自己就在升值，每年都在折舊。為什麼房價會下跌？是由於地盤在增值。地盤憑什麼增值呢？是由於這個地盤下面在不竭地增添它的經濟價值。綜合配套才能越強，你的屋子價值越高。

掌管人：此刻西部算凹地嗎？

宋丁：深圳是一個狹長的城市，屋子分兩類，我把室第和公寓混在一路講，但凡住人的處所，越往西，它的城市財產鏈集中越多，配套越齊備，所以它的房價越高。往東就是生態、年夜海、休閑，假如你的屋子具有休閑、度假、攝生、養老的效能，這種屋子往東走價錢就會起來。假如你要買一個配套特殊便利的，在東邊就不太適合。可是你說要攝生、度假，找個山淨水秀的處所，西邊就幹不外東邊。

所以如許來看，我們往西邊走，尤其到瞭年夜空港，像沙井、松崗、寶中、南山，為什麼這兩年這個板塊的房價那麼堅硬，就是由於它知足瞭你的第一居所的效能。第一居所就是任務、生涯配套的屋子，這一塊長短常強勢的。

適才我也談到公寓給我們一個主要的啟發，公寓類室第化，它叫商務公寓，不是商辦公寓，商務的性質決議瞭公寓的性質，闡明這個工具凡是是伴生著年夜的商務綜合體，它自己的配套，它自己的地盤增值潛力長短常年夜的。如許剖析上去，從深圳的全部產物散佈來講，越往西邊的公寓、室第，它的內在的地盤增值潛力和物業的價值空間就更年夜。

掌管人：我能這麼懂得嗎，此刻的西部是15亞洲企業中心年前的南山？

宋丁：也可以這麼講，由於一路向西，這個途徑還沒走完，還要持續往前走，所以我是看好這一塊的，由於這時辰曾經不是一個深圳的計謀，就是一個國傢計謀。

掌管人：此刻西部價錢高不高？

鄧志旺：我感到說價錢太俗瞭一點，仍是說價值。適才列位會商瞭好久，都是說的點上的工具，最主要的仍是要看面上的一些工具。我比來關註兩個數據，一個數據，假如我們把深圳對半折起來，台灣東邊和西部的面積相差差未幾，可是西部的GDP是台灣東邊的2.07倍。五六年前搞東進計謀的時辰，這個比例是2.13比1，此刻釀成2.07比1，工具部的差距稍微減少瞭一點點，闡明東進計謀仍是有用果的。可是西部的上風仍是很是顯明的，所以宋教員適才講，台灣東邊就是旅遊、度假為主，西部就是財產、生齒集聚區。

第二個數據，比來深企聯宣佈瞭一個數據，叫做深圳500強企業名單，我閑著無聊把這個數據剖析瞭一下，把它們的區域散佈統計瞭一下，西部擊中瞭388傢50良機實業大樓0強企業，占比到達瞭78%，從這一點闡明西部的上風更強於台灣東邊。西部財產強、經濟強，生齒也多。深圳往年的房價下跌比擬猛，年夜致715新政的出臺，禍首罪魁就是西部，實在台灣東邊並沒有下跌，甚至有的處所還下跌瞭。

買公寓和買室第的邏輯是一樣的，適才我們講公寓是類室第產物瞭，它就是給人住的，我們要下班，要處理通勤題目，或許是投資的，你要斟酌商務人流，必需要投資西部，這個邏輯是很明白的，所以假如我選擇公寓的話，跟我推舉室第一樣，我會首選西部，它的價錢確定要高一些，可是我感到重要是看價值、看將來。假如你說要看價錢高的處所就不買，那你10年前就擯棄南山瞭，為什麼此刻南山還這麼堅硬，就是它的價值比擬高，它的價錢是公道的。

掌管人：有人流、有財產支持這個處所。適才列位都聊到瞭，西部將來的成長仍文金科技大樓是很是好的，我們前半段論證瞭公寓是一個投資得很好的選擇，後半段我們論證瞭西部的公寓價值是比擬高的。此刻你們感到這是一個適合的進場機遇嗎？我們講西部的價值很高，這個價值上升的話，此刻是走到哪個地位瞭？是走到中心瞭，仍是1/3，仍是曾經走得很高瞭？

戴琳：我以為你要發明價值的點跟年夜傢思慮的題目紛歧樣，我要告知你，深圳公寓和室第一樣，都是限價的，曾經限瞭三四年瞭。

掌管人：我不是說屋子的價值，我是說西部成長趨向的價值。

戴琳：西部有深圳最年夜、最多的財產承載空間。我跟宋教員餐與加入過寶安的一個計劃，他說世界有一個街道就是南山的粵海街道，它此刻曾經建完瞭，他會告知年夜傢，世界頓時會給他們一個福海街道，它會更牛。這是我和宋教員前次餐與加入一個閉門會上他講的話。在寶安年夜道以西、深圳機場以北、東莞以南，這一片的空間簡直就是此後20年到30年財產成長的焦點引擎，這是勿庸置疑的。

掌管人：適才我們在後臺的時辰聊瞭一下，林總說到西部、珠江口經濟圈，西部在全部年夜灣區外面會飾演者一個什麼樣的腳色？

林意江：我們在2013年的時辰第一次拍地進前海，那時也請瞭良多專傢來剖析，現實受騙時的情勢沒有此刻這麼開闊爽朗，那時判定的基本是全部趨向的成長應當要向西年夜旺40年，從2010年開端，此刻恰好過瞭10年，還有30年時光。

宋丁：假如說明天我們終於看到瞭一個坑，這個坑就是掌管人給我挖瞭一個哲學的坑，他問我宇宙有多年夜，有邊嗎？有瞭邊的話，我們此刻離這個邊還有多遠？這是哲學的坑。

西部的成長在我看來最基礎沒有什麼年限的冷韓媛坐在椅子上看著拼命勝利整理玲妃。限制，我以為除非地球爆炸，假如地球不爆炸，西部顛末這麼多年的積聚，它會一向這麼成長下往。

不要怕我說房地產沒有盡頭，適才林總說年夜旺40年，為什麼到2060年碳中和完成瞭，我們的成長就結束瞭？到2060年的時辰，我們的成長能夠紛歧樣瞭，我們曾經進進世界高級發財國傢程度瞭。

此刻美國事世界頂級的國傢，莫非它的成長結束瞭嗎？我們看美國的鐵銹地帶占瞭至多一半的處所，所以它要回回制造業。

經濟的成長和你的經濟增加、通脹等等一切的數據在不竭地整合成長，我們此刻看汗青，40年前的1980年的時辰，我們想都不敢想，我們感到怎樣能夠人均GDP1萬美元呢？

可是1萬美元的GDP此刻還沒進進到發財國傢程度，我們打算十四五到高級支出國傢程度，到十五五進進到初等發財國傢程度，到達1.8萬美金的GDP，到十六五到達2.5萬美金的中等發財國傢程度。

中等支帝國大廈出我們就結束瞭嗎？到瞭十七五、十八五，我們持續向高級發財國傢程度提高，哪怕到瞭人均5萬美元瞭，我們後面還有10萬、20萬美元GDP。我們的成長是一個無盡頭的經過歷程，隻能如許慢慢走，這是良性的，假如平著或下跌是不正常的。

西部曾經是年夜灣區的引領的片區，假如西部在年夜灣區外面不克不及有好的成長，台灣東邊、中部都不成能有好的成長。所以我感到在這一點上，感謝你給我一個坑，給我一個答覆題目的機遇。

掌管人：不論是地球撲滅仍是40年，地球撲滅我們能夠等不著瞭，將來40年能看得著，我感到這就夠瞭，在這40年掌握住機會，這長短常要害的。

最初請每人一句話總結一下明天的論壇。